一二线城市二手房价降幅扩大,什么信号?

来源：证券时报作者：张达

8月16日，国家统计局70城房价数据出炉。

从数据来看，70个大中城市中，各线城市房价环比稳中略降，其中一二线城市二手房价降幅扩大，一线城市环比下跌0.8%，领跌各线城市。同时，房价上涨城市数量有所减少，新房价格环比下跌的城市有49个，下跌数量创今年以来新高。

业内人士认为，我国房价进入下行调整的通道，但我国住房需求尤其是改善性需求依然较大，当前各地政策越来越“给力”，随着保交楼政策和化解房企债务风险的举措取得效果，未来需求入市能够使房价企稳回升。

一二线城市二手房价降幅扩大

国家统计局的数据显示，7月份，各线城市房价环比稳中略降，房价上涨城市个数减少。

从新房价格来看，7月份，一线城市新房价格环比连续两月持平，其中，北京和上海环比分别上涨0.4%和0.2%，广州和深圳环比分别下降0.2%和0.6%；二线城市新房价格环比由上月持平转为下降0.2%；三线城市新房价格环比下降0.3%，降幅比上月扩大0.2个百分点。

从二手房价来看，7月份，一线城市二手房价格环比下降0.8%，降幅比上月扩大0.1个百分点；二线城市二手房价格环比下降0.5%，降幅比上月扩大0.1个百分点；三线城市二手房价格环比下降0.4%，降幅与上月相同。

同时，7月份，70个大中城市中，新房和二手房价格环比上涨城市分别有20个和6个，比上月分别减少11个和1个。

广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉指出，3月份以来，新房环比涨幅持续收窄，直至6月份房价下跌，7月份下跌连续，且跌幅扩大。7月份，全国70个城市二手住宅价格指数环比下跌0.5%，连续3个月环比下跌，且跌幅扩大0.1个百分点。其中，一线城市环比下跌0.8%，领跌一二三线城市，连续3个月下跌，且跌幅不断扩大；二线、三线城市环比分别下跌0.5%和0.4%，均连续3个月下跌，二线城市跌幅扩大。

贝壳研究院认为，从数据看，我国房价进入下行调整的通道。新房除了头部核心城市还有小幅上涨外，其他城市价格基本上下跌。从更能反映真实市场情况的二手房价看，7月份，一、二、三线城市房价环比均在下跌，且一二线城市跌幅均有所扩大。

李宇嘉还指出，7月份，新房价格环比上涨的城市只有20个，较6月份减少了11个，环比下跌的有49个，下跌城市数量创今年以来新高；二手房价格环比上涨的城市只有6个，下跌的有63个。也就是说，绝大多数城市进入了下跌阶段。

具体城市来看，7月，新房价格环比涨幅居前的城市包括：西安（0.5%）、北京（0.4%）、重庆、北海、大理（0.3%）；二手房价环比涨幅居前的城市包括：昆明（0.4%）、北海（0.4%）、常德和大理（0.3%）、太原和惠州（0.1%）。

易居研究院研究总监严跃进指出，当前新房价格下跌力度相对大的城市还是一些重点三四线城市和一些非核心的二线城市，包括宜昌、金华、惠州等三四线城市，以及南宁、郑州、长春和大连等城市。而二手房价格跌幅较大的包括吉林、广州和郑州等城市，说明二手房价格下跌现象在各类城市中都有存在。

政策助力房价企稳回升

对于房价下跌的主要原因，贝壳研究院认为，是市场上供需关系发生变化。新房供给方面，1-7月新房竣工面积同比增长20.8%，待售面积同比增长19.5%，二手房在售房源量也在持续累积扩容。但需求方面，销售持续减弱，1-7月全国新房销售面积同比下降4.3%。

李宇嘉指出，近期市场快速下行，超出了各方预期，从7.24政治局会议开始，政策开始托底。一方面，各地积极优化调整政策，包括热点二线城市开始下降二套房首付比例、公积金贷款额度提高，一线城市的松绑扶持政策也正在路上；另一方面，央行3个月内两度降息，在6月份下调10个基点以后，预计本月5年期LPR再次下调10个基点，意味着按揭贷款利率将继续下行。同时，“认房不认贷”的呼声很高，有利于降低换房门槛、降低换房成本，提高房屋循环效率，从而实现托底行业和市场的目标。

贝壳研究院也认为，由于目前房地产市场处于调整阶段，部分房企经营遇到一定困难，一些龙头房企债务风险有所暴露，影响市场预期。但实际上，我国住房需求尤其是改善性需求依然较大。随着保交楼政策和化解房企债务风险的举措取得效果，未来需求入市能够使房价企稳回升。

在严跃进看来，近期金华取消限售、郑州打响政策优化调整“第一枪”，都体现了各地积极稳楼市的决心。各地政策积极推进，对于此类城市房价企稳等带来了积极的作用。而其他一些房价跌幅不是很大的城市，近期购房政策也会加快出台，总体上都利好房地产市场的稳定发展。当前各地政策越来越“给力”，客观上有助于促进房价指数企稳。尤其是考虑到很多城市二季度很多需求没有积极释放，所以后续房价指数复苏也将具有全面性，市场预期也有助于进一步扭转和向好。

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