取消限购、限售,核心二线楼市进入全面宽松期,市场效果有待观察

来源：界面新闻 记者：刘晨

自8月底以来，随着四大一线城市全部落地执行“认房不认贷”，房地产政策全面进入宽松阶段，核心二线城市更是开始全面取消限购、限售等政策。

9月11日，经济强省山东的两个核心城市济南与青岛先后发布楼市政策，济南自2023年9月11日起取消二环以内的历下区、市中区区域购房限制，商品住房取得《不动产权证书》后即可上市交易。青岛也宣布取消全域限购，在全市范围内，商品住房取证即可上市交易。

重点二线城市中，最早对楼市限制政策进行全面放松的是沈阳。9月4日晚间，沈阳宣布全面放开楼市限购、限售、落地执行“认房不认贷”，成为这一轮楼市调控周期中对政策放松最彻底的重点市场。

随后长三角的核心城市南京在9月7日晚发布楼市新政，为核心二线城市全面放开限购开了头。

对于南京的楼市政策，南京市房地产学会会长吴翔华教授表示，南京新政力度很大，有助于刚需、刚改买房。目前南京房价已是底部，接下来，楼市会逐渐恢复。

在南京之后，“东北经济最强市”大连也紧随其后，出台一系列新政措施，包括解除限购限售政策、认房不认贷、购房有补贴等举措。

目前特大城市、强二线城市取消楼市限购、限售的趋势愈发明显。9月份以来，全国各地出台楼市支持政策的节奏明显加快，力度也越来越大。

据中指研究院监测数据，9月1至10日，全国已有超过30省市优化楼市政策，并且政策都聚焦核心的限购、限售层面，全面取消限购正出现在越来越多的核心城市中。

截至目前，已有东莞、佛山、沈阳、嘉兴、大连、兰州、南京、济南、青岛等多个重点城市全面取消了限购、限售政策。叠加此前这些城市明确表示执行““认房不认贷”，当初的楼市限贷政策已全面取消。

这些楼市限制政策，作为房地产高速发展时期，各主要城市用来抑制房价过快上涨、防止投机、炒房行为的调控措施，在房地产行业进入供求关系转化的新阶段后，正在全面退出。

这意味着，当前房地产调控政策的走向已由严格限制转为全面宽松，逐渐回归市场机制。

这样大幅度的调整离不开市场的变化。根据国家统计局数据，与去年同期相比，沈阳8月房价下降5.9%，青岛房价下降4.1%，南京和济南分别下滑1.7%、1.5%。

从以上数据不难看出，这些强二线城市的房价已经进入回落阶段，甚至都已经跌回到几年前。房市走向低迷，当务之急便是“救市”。取消限购、限售也是稳定市场的一剂强心剂，给低迷的市场带来了积极变化。

广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为，目前完全退出限购的城市，基本都是楼市下行幅度大，库存去化压力大，二手房挂牌量也非常大。

特别需要注意的是，一直以来限购都是楼市调控的标配，如今限购政策的变动指引了房市交易的风向。限购政策的取消，相当于打破了楼市调控最后的堡垒，自此房地产市场进入了一个全新的阶段。

北上广深这些一线城市是政策的标杆，是否调整还有待后续观察，但在稳定房地产的大背景下，调控力度仅次于一线的强二线城市便成了突破重点。

除了目前已经出台新政的城市外，核心二线市场中还有少部分仅保留了市中心的限购区域，绝大部分的外围区域已经取消了限购。

据中指研究院监测显示，除了四大一线城市，目前还有杭州、长沙、成都、西安、厦门、苏州、福州、武汉、郑州、天津等城市的主城区仍执行限购政策。

李宇嘉表示，这些核心二线城市基本是近年来人口集聚规模大、或者“一省独大”的城市，楼市基本面还不错，比如西安、长沙等；或是供求关系极易紧张，涨落弹性大的城市，比如厦门。若全面退出限购，对省内其他地区的虹吸效应太强。

如无意外，接下来这些二线城市也可能加入全面松绑楼市政策的行列，或者先行松绑部分区域、对部分产品进行解除限购。

长三角重点苏州就在限购方面进行了局部调整， 9月11日发文宣布对120平米以上的住宅产品取消限购。这一政策，主要是针对改善性购房者。

取消限购、限售的效果对市场也有明显提升。首先是二手房市场的挂牌量明显增加，如在9月11日宣布新政的青岛，据中国房地产报报道：“消息发布几分钟青岛存量房一下增加300套”。

市场分析人士认为，预计三五天内，这些取消限购、限售城市的二手房挂牌量将急速攀升，这一方面有利于加快房屋交易流程，促进市场流通，提高成交量和成交速度，但也会导致短期挂牌房源增加，市场库存量提升。

在目前的楼市行情下，这些强二线城市们取消限购是符合宏观经济形势、房地产行业实际情况的正确选择。此后，二线城市乃至三线城市都有望迎来“零调控”时代。

政策松绑，把自主定价权还给开发商，允许开发商降价促销，才能最大限度释放流动性。

但是，高强度、大跨步的政策落地，可能会对市场造成一定的干扰，比如增加市场的波动和不确定性，需要防止房价过快上涨。政府方面仍需要加强对房地产市场的监控，有购房需求的买家也要擦亮眼睛，在这市场变动的微妙阶段，保持冷静，做出最优选择。

在二线城市陆续进入全面宽松后，一线城市的限购政策也有望进行局部优化，最终促进房地产市场平稳发展。