一天两城跟进,楼市限购正在退出历史舞台

来源：第一财经 作者：孙梦凡

全面取消楼市限购，正出现在越来越多的城市中。

9月11日，山东济南市、青岛市相继调整购房政策。自2023年9月11日起，山东济南取消二环以内的历下区、市中区区域购房限制，商品住房取得《不动产权证书》后即可上市交易。青岛也发布通知称，全域取消限购政策。

同一天，苏州召开新闻发布会，在“促进房地产和建筑业平稳健康发展”方面提到，购买120平方米及以上商品住房不再进行购房资格审核。与此同时，将综合采取购房补贴、房票安置、团购等方式，更好满足居民刚性和改善性住房需求。

截至目前，已有东莞、佛山、沈阳、嘉兴、大连、兰州、南京、济南、青岛、苏州等多城全面取消限购政策。这一曾经调控楼市的措施，正从不少城市的“工具箱”中退出。

业内研究机构认为，限购政策发挥过积极的历史作用，但当前“从严限购”已经不能满足“供求关系发生重大变化”的房地产市场稳定发展要求。中期而言，一线之外的城市限购有望取消或明显优化，而一线城市也存在分区优化的可能性。

核心城市排队松绑限购

三季度尤其是9月以来，全国迎来新一轮楼市政策大潮。

据中指研究院监测数据，9月1～10日，全国已有超30省市优化楼市政策，政策频次30余条，各地为抓住“金九银十”落地节奏加快。9月初，一线城市全面执行“认房不认贷”，与此同时，取消限购正出现在越来越多的核心城市中。

9月11日，青岛发布相关通知：调整住房限购区域，将市南区、市北区(原四方区域除外)移出限购区域，全域取消限购政策。同时，优化住房上市交易年限，商品住房取得《不动产权证书》可上市交易。济南也发布了类似政策。

而在此之前，已有东莞、佛山、沈阳、嘉兴、大连、兰州、南京等地全面取消限购政策。9月7日，南京宣布玄武区、秦淮区、建邺区、鼓楼区等四区范围内购买商品房不再需要购房证明，被认为打响了核心城市全面松绑的“第一枪”。

新一轮政策加码，为何触及到了限购政策？首先与各地楼市基本面有关。

以济南青岛为例，诸葛数据研究中心高级分析师关荣雪表示，2023年前8月，两城累计成交规模均不及去年同期。2023年1～8月，济南、青岛新建商品住宅分别成交43273套、69518套，较去年同期分别下降约2.2%、11.3%。

据诸葛数据研究中心建立的市场情绪指数，自今年以来，济南情绪指数在2月份小幅回升后迈入持续下行通道，8月济南情绪指数降至-0.85，迈入市场低迷区间；青岛情绪指数入年以来持续下降，自4月份起进入市场低迷区间。

在上述市场环境下，关荣雪认为，取消限购、降低购房门槛，意味着原本不具备资格的购房者重新获得入市资格，将会释放一批购房需求，提振交易活跃度，对去库存和拉动市场活力有着重要意义。取消限售，也将加快房屋在市场的流通力，同时对改善换房时间限制大幅度松绑，有利于改善需求的释放，提高市场活跃度。

广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉同样表示，目前完全退出限购的城市，主要特征就是楼市下行幅度大，库存去化压力大，二手房挂牌量非常大。

此外，部分城市仍保留中心区限购，仅退出外围区域限购。根据中指研究院监测显示，除了一线城市，目前杭州、长沙、成都、西安、厦门、苏州、无锡、福州、武汉、郑州、天津等城市仍有限购政策，其中多个城市仅部分主城区域限购。

李宇嘉表示，这类城市或是一二线热点城市中的核心城市，或是近年来人口集聚规模大、“一省独大”的城市，楼市基本面还不错，比如西安、长沙等；或是供求关系极易紧张，涨落弹性大的城市，比如厦门。若全面退出限购，对省内其他地区的虹吸效应太强。

顺应当前房地产形势变化

限购逐渐淡出房地产舞台，与当下行业发展形势息息相关。

中信证券表示，2010年之后，限购政策发挥过积极的历史作用，限制了房价过快上涨，但继续从严限购，已经不能满足供求关系发生重大变化的房地产市场稳定发展要求。

据上述机构统计，2010年4月，由于此前房价持续高涨，国务院发布《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》（新国十条），首次提出“地方人民政府可根据实际情况，采取临时性措施，在一定时期内限定购房套数”。

2011年1月，国务院发文，明确对直辖市、计划单列市等住房限购要求，全国范围内限购强度趋于最高值，有效遏制了房价过快上涨。2014年，房地产限购曾有过短暂优化调整，到2016年又进入从严执行周期，直至2023年开始市场出现新的变化。

“限购作为一种行政性的限制措施，已经不匹配当前已经发生供求关系重大变化的事实。”中信证券表示，中期来看，一线城市之外的城市限购有望取消或大幅度优化，一线城市也存在分区优化限购政策的可能性。随着限购放开等政策继续落地，一二线城市的销售均价有望在四季度环比止跌，全国商品房销售情况年内有望复苏。

李宇嘉也表示，国家做出“适应供求关系发生重大变化的新形势”的重要判断后，过去长期过热时期的政策，要全面纠偏和回归，这不是边际调整，而是方向上的变化。新形势不仅指供求关系，而且是房地产预期、房价预期、买房行为等多方面的变化。房地产的基本面发生了更迭，紧缩性政策都要跟着退出。

在他看来，参考2014年退出限购潮，预计一线城市和二线热点城市核心区将保留限购，其他将彻底退出，且这种安排将是长效机制。但整体来看，除了核心区少数具有资源价值、供应少的楼盘外，投资多套房对楼市的支撑力度明显减弱。未来楼市能否稳定住，关键看新市民、年轻人、外来人口的收入和就业能否支撑，以及房价是否匹配收入。

国金证券则认为，商品住宅回归商品属性后，此前因承载较大民生任务而受到的各类限制措施(限购、限售 、限价、限贷等)将逐步松绑。限购松绑之外，如果后续新房备案价能够进一步松动，一方面能给予房企合理的利润空间，另一方面市场销售分化将加剧，通过价格机制实现优胜劣汰，促进房地产市场健康发展。