评论丨不动产统一登记有利于建设高标准市场体系

李宇嘉（广东省住房政策研究中心首席研究员）

4月25日，在全国自然资源和不动产确权登记工作会议上，自然资源部部长王广华宣布，我国全面实现不动产统一登记，建立了覆盖所有国土空间，涵盖所有不动产物权（从城市房屋到农村宅基地，从不动产到自然资源）统一登记制度。不动产统一登记是落实《物权法》“物权法定、公示公信”原则的途径。2007年，《物权法》颁布并以法律形式明确我国实施不动产统一登记制度。

2013年3月，党中央、国务院决定在原国土资源部建立全国统一的不动产登记机构不动产登记局，各地垂直设立不动产登记中心，并将分散在住建部门、原国土资源部、农业管理部门等多个部门的不动产登记职责整合，实现登记机构、登记簿册、登记依据和信息平台“四统一”的改革任务。

建立不动产统一登记制度，全面实施不动产统一登记，首要意义就在于，保障不动产交易安全，保护不动产权利人的合法财产权。产权是社会主义市场经济的基石，不动产登记是产权保护的重要制度、基础秩序或社会性基础设施。按照“登记法定、公示公信”的原则，明确并通过登记簿、登记系统显示不动产的基础信息，比如权利人的名字，权利的类别（如所有权、使用权、承包权、经营权、抵押权等），以及权利的边界范围，才能有效地保护权利不受侵害。

现实中，因为登记信息不对称、登记资料缺失、权属复杂、边界不清、故意隐瞒、权益边界混乱等诱发出来的“一房二卖”“逃废债务”“隐匿转移财产”等违法违规行为、不诚信行为，导致相关利益人（比如银行、小业主、债权人）的权益受到侵害，影响到了社会主义市场经济的正常运转。经过“四统一”的不动产登记，权利边界清晰，权利责任获得平衡。

不动产登记的统一性、法制性，还对违法者形成了可置信的威胁，倒逼其无法侵权、也不敢侵权，且必须以包含所有不动产在内的全部资产（而非隐匿不动产产权）清偿债务。这样，高标准的市场经济秩序和制度才真正建立。

其次，全面实现不动产统一登记，整合散乱在各职能部门的不动产碎片信息，实现“四统一”，避免企业百姓“跑断腿”“花冤枉钱”，降低交易成本，提高交易效率。同时，全面实现不动产统一登记，摸清不动产“家底”，为政策制定和执行提供基础数据，提高治理效率。笔者认为，开展不动产统一登记，最大意义在于为公共财政提供基础，这为我国未来税制改革奠定基础。

国家的现代功能是提供公共服务，既包括医疗、教育、社会福利、社会服务、环境保护等，也包括市场和社会运转需要的政策和制度。提高公共产品供给的有效性，不能靠非专业化的，甚至是“拍脑袋”的任意决定，这样会浪费公共资源，而是需要通过摸清底数，建立基础数据库和相应的信息系统，通过不同层级的数据分析，以此来进行翔实的核算和统计。

由于不动产不可移动，拥有不动产就意味着在某一区域居住和生活，就产生了对该区域公共服务的需求。某一区域不动产状况的基本情况就是公共产品供给的依据，如拥有不动产产权的居民越集中的区域，对公共产品的需求也就越多；不动产价值较高的地方，对公共产品需求的质量也就越高。因此，不动产统一登记是建立和实施不动产税制的前提或物质技术条件。

经过法定程序的登记，不动产拥有者对于不动产事实上拥有了所有权（不管是农村的宅基地，还是城市的商品住宅），基于该确定的权益，也就具有了享受不动产周边的公共服务，从而具备了征收不动产税的基础。

不动产统一登记另一个关注的焦点，就是不动产查询。2014年发布的《不动产统一登记条例》中第6章第72条，关于依法“以人查房”的条文备受关注。但如果查阅一下之前关于不动产统一登记信息公开方面的政策，可以看到在2012年以来，在不动产信息公开的态度上一直坚持“以房查人”，即证明某一套房是否属于某人，银行确认某一抵押物是否被出售或偿债等。

基于隐私权利保护和权利申诉合规性的结合，对于“以人查房”则应予以严格控制。例如2006年住建部出台《房屋权属登记信息查询暂行办法》、2007年的《物权法》等。2016年实施的《不动产登记暂行条例实施细则》对此做了明确的规定，权利人可以查询、复制其不动产登记资料。因不动产交易、继承、诉讼等涉及的利害关系人可以查询、复制不动产自然状况、权利人及其不动产查封、抵押、预告登记、异议登记等状况。

同时，权利人、利害关系人申请查询、复制不动产登记资料，须证明有利害关系，应当提交下列材料：查询申请书；查询目的的说明；申请人的身份材料；利害关系人查询的，提交证实存在利害关系的材料。也就是说，既要保护权利，而权利的实现也应当通过正当的途径。这也是不动产统一登记的本源，即保护不动产权利人及相关利益人的合法权利，而权利的实现也是合法的，即责权利的平衡。

最后，从对土地和房地产市场的影响来看，不动产统一登记不仅能保护权利人和相关权益人的利益，还能提高不动产市场的信息透明度，降低交易成本，杜绝侵害不动产合法权益的空间。基于此，产权权利保护的确定性、法治性会稳定权利主体的预期，激发市场交易的积极性，提高不动产在拥有、交易、抵押，集体土地转包、经营权入市等不动产交易的频率和规模，促进土地和商品房市场良性循环。

来源：来源：21世纪经济报道作者：李宇嘉

（原标题：评论丨不动产统一登记有利于建设高标准市场体系）