郑州打响优化楼市政策第一枪:落实认房不认贷,下调存量房贷利率

来源新京报

8月3日，中部省会城市郑州深夜放出“大招”，发布了15条楼市调控新政，包括落实“认房不认贷”、取消限售、有序下调存量房贷利率等。由此，郑州也成为中央政治局提出“适时调整优化房地产政策”后首个全面出台房地产调控政策的热点城市。

易居研究院研究总监严跃进表示：“此次郑州提及的15条内容比较详细，其关键点在于，非常积极落实了中央政治局、国常会和住建部的相关精神。郑州此次发文，打响了‘调整优化房地产政策’的第一枪。这一枪也标志着购房政策放松和支持动作全面铺开，信号意义和示范效应极强。”

首个跟进落实“认房不认贷”的热点城市

8月3日，新京报记者从郑州市房管局官网获悉，郑州市房管局、郑州市财政局等八部门联合发布《关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展的通知》（简称“《通知》”），以更好满足居民刚性和改善性住房需求，促进郑州市房地产市场平稳健康发展。

其中，最受关注的是“认房不认贷”政策，也是市场层面对于近期房地产政策关注的焦点。《通知》明确，落实“认房不认贷”政策，更大程度满足刚需和改善性住房需求，这也使得郑州成为住建部提出“认房不认贷”方向后首个跟进的城市。

住房和城乡建设部部长倪虹在近日召开的企业座谈会上说，大力支持刚性和改善性住房需求，进一步落实好降低购买首套住房首付比例和贷款利率、改善性住房换购税费减免、个人住房贷款“认房不用认贷”等政策措施。

同时，在满足改善性购房需求方面，《通知》还提出，购买改善性住房的，其原有住房暂停执行郑政办〔2017〕58号文“在郑州市行政区域内，2017年5月3日（含）之后购买的住房，自取得《不动产权证书》之日不满3年的不得上市转让”的规定。

也就是说，在支持改善性需求方面，郑州此次出台政策“组合拳”，包括落实“认房不认贷”和暂停限售。

严跃进表示：“此次郑州明确提及落实‘认房不认贷’政策，属于全国首个在系统文件中提及‘认房不认贷’政策内容的城市，信号意义非常强。这或说明，后续各地在房地产专项政策出台中，会积极落实这个条款，其有助于一些购房者能够享受到首套房的购房资格，大幅度降低购房首付成本和利率成本。”

鼓励商业银行依法有序调整存量个人房贷利率

在针对近期呼声较高的“下调存量房贷利率”层面，郑州此次新政也有“掷地有声”的表态。

《通知》提出，稳定住房消费预期。鼓励在郑各商业银行依法有序调整存量个人住房贷款利率，引导个人住房贷款利率和首付比例下行，稳定居民消费预期。

严跃进点评称：“此次郑州首次提及鼓励降低存量房贷利率。这也是此前央行提及‘指导商业银行依法有序调整存量个人住房贷款利率’以来，全国首个提及下调存量房贷利率的城市，具有非常好的标杆意义。其含义在于，降低存量房贷利率不是口头的表述，而是真正会进入到实质性操作阶段，对于每个月有月供压力的购房者而言，势必会有积极的作用和导向，‘还贷减负’的窗口期已经开启。”

此前的7月14日，国新办举行2023年上半年金融统计数据情况新闻发布会。中国人民银行货币政策司司长邹澜在发布会上表示，按照市场化、法治化原则，人民银行支持和鼓励商业银行与借款人自主协商变更合同约定，或者是新发放贷款置换原来的存量贷款。

与此同时，郑州也继续落实首套房房贷利率的调整。《通知》规定，落实新发放首套住房个人住房贷款利率政策动态调整长效机制，结合评估情况及时调整本市新发放首套住房商业贷款利率下限。

随着6月新一期贷款市场报价利率（LPR）的下调，目前，郑州首套房贷款利率已下调至3.7%，二套房贷款利率为4.8%。

退税降税、购房补贴、现房销售等，郑州多层面稳定住房消费

除了当下热点的政策外，此次郑州出台的楼市调控政策还涉及退税降税、购房补贴等多个层面，从多个角度来稳定住房消费。

在契税方面，《通知》明确，凡即日起至2023年12月31日期间在郑购买新建商品住房并完成契税缴纳的（以购房合同网签时间为准，不限户籍），各开发区、各区县（市）可依据实际情况，给予一定比例的购房契税补贴，以货币形式一次性发放。

对于毕业3年以内来郑新就业青年人才，凡即日起至2023年12月31日期间在郑首次购买新建商品住房并完成契税缴纳的（以购房合同网签时间为准），在享受原有青年人才购房补贴的基础上，由开发区、区县（市）再按照100%的比例给予购房契税补贴。

除了契税补贴外，郑州还进一步降低住房交易税费。《通知》规定，2022年10月1日至2023年12月31日，出售自有住房后1年内重新购买住房的，对其出售现住房已缴纳的个人所得税予以退税优惠。其中，新购住房金额大于或等于现住房转让金额的，全部退还已缴纳的个人所得税；新购住房金额小于现住房转让金额的，按新购住房金额占现住房转让金额的比例退还出售现住房已缴纳的个人所得税。个人转让自用达五年以上、并且是唯一的家庭生活用房取得的所得，暂免征收个人所得税。个人将购买2年以上（含2年）的住房对外销售的，免征增值税。

针对多子女家庭，《通知》进一步落实购房补贴政策。符合国家生育政策生育二孩、三孩且子女未成年的家庭，凡即日起至2023年12月31日期间在郑购买新建商品住房并完成契税缴纳的（以购房合同网签时间为准），由开发区、区县（市）财政一次性给予二孩家庭2万元、三孩家庭3万元货币补贴。

同时，郑州将加大公积金支持力度。《通知》提出，将适时出台住房公积金提取和贷款支持政策，对生育二孩及以上且有一名未成年子女的家庭、首次使用公积金贷款购买改善性住房的家庭，在提取住房公积金和申请住房公积金贷款时，实施差异化倾斜支持政策。

由于历史原因，郑州市区内有着大量的城中村。此次，《通知》还提出，继续稳妥推进城中村改造和城市更新。城中村改造、城市更新中涉及的房屋征收，通过购买商品住房、发放安置房票等货币化为主的方式实施安置。未开工建设的安置房，原则上以货币化安置为主。

《通知》还提出将推进商品房现房销售、提升住宅品质、租购并举、规范二手房居间服务、落实土地款分期缴纳优惠政策、试行地下停车位办理预售等。

郑州为何“打响优化楼市政策第一枪”？

今年上半年，在经历过一波“小阳春”行情后，郑州楼市的回暖步伐放缓。

根据国家统计局发布的70城房价数据，今年7月，郑州新房房价指数环比下调0.3%，同比持平；二手房价格指数环比下降0.8%，同比下降4.7%，降幅更为明显。

另据易居研究院发布的月度房价指数数据显示，进入到今年5月、6月，郑州新房房价指数环比由涨转跌，5月和6月环比分别下调0.2%和0.3%。严跃进指出，今年3-6月，郑州新房价格指数环比涨幅排名分别为4、17、49、51位，这意味着市场压力是在明显增大的。

“若回忆近两年各地的楼市政策，可以看出，郑州往往打头阵。这说明郑州的政策有非常好的标杆性，此次郑州发文，也意味着新一轮政策宽松期正式开启。”严跃进表示，此次郑州的政策也有很多创新点，如首提“认房不认贷”、首提“稳消费预期”、首提下调存量房贷利率，都是目前市场和购房者比较关心的问题。所以这些首提的内容，对于全国各地具有非常好的启发意义。