降首付、降利率,调整认房认贷,核心一二线城市还有多大松绑空间?

来源：界面新闻

楼市利好政策又有了进一步明确。

7月27日深夜，据新华社发布，住建部部长倪虹近日召开了企业座谈会，就建筑业高质量发展和房地产市场平稳健康发展与企业进行交流。

倪虹表示，要继续巩固房地产市场企稳回升态势，大力支持刚性和改善性住房需求，进一步落实好降低购买首套住房首付比例和贷款利率、改善性住房换购税费减免、个人住房贷款“认房不用认贷”等政策措施

“继续做好保交楼工作，加快项目建设交付，切实保障人民群众的合法权益。” 倪虹表示，稳住建筑业和房地产业两根支柱，对推动经济回升向好具有重要作用。

接下来，要以工业化、数字化、绿色化为方向，大力推动建筑业持续健康发展，充分发挥建筑业“促投资、稳增长、保就业”的积极作用。

这是继7月24日中共中央政治局会议之后再次明确要出台楼市支持政策。

当时政治局会议在谈及房地产市场时，首次明确提出，要适应国内房地产市场供求关系发生重大变化的新形势，适时调整优化房地产政策，因城施策用好政策工具箱，更好满足居民刚性和改善性住房需求，促进房地产市场平稳健康发展。

对于此次住建部的政策明确，多名房企人士告诉界面新闻，这对楼市来说无疑是个好消息，算是对中央政治局会议的落实，而且节奏很快。

不过，在这些房企人士看来，最希望的莫过于政策不要停留在喊话层面，要抓紧落地才好。“还是要看接下来落地情况，各地应该会陆续出来政策了。”

易居研究院研究总监严跃进认为，此次住建部提及的三项政策，涉及降首付和降房贷利率、换房减免税费、取消认房又认贷，涉及金融财税等领域，体现了相关部门落实中央政治局会议精神、调整优化购房相关政策的导向，有助于引导各地在此类领域持续放宽政策。

“降低首付比例和贷款利率的含义在于，还有很多城市没有把首付比例降低到20%，且利率依然高于4.0%，所以预计在8月上旬前会有一波降首付和降利率操作。”严跃进表示。

截至目前，国内部分弱二线城市和绝大多数三四线城市，都已经执行了20%的首付比例政策。但还有如上海、北京等城市首套房首付比例较高，分别是35%、40%，广州、深圳、苏州、杭州和三亚的首套房首付比例也相对高，为30%，均存在进一步下调空间。

另外，一线城市的二套房首付比例门槛则更高，均不低于50％。如北京、上海二套房首付比例最低60%、50%（普通住宅），最高为80%和70%（非普通住宅），深圳的二套房最低首付也要求70％，广州为50%。

就房贷利率而言，随着近两年LPR（贷款市场报价利率）的下调，首套房和二套房贷款利率下限也不断下降。据贝壳研究院监测显示，2023年7月，百城首套主流房贷利率平均为3.90%，二套主流房贷利率平均为4.81%，均较上月下降10个基点。

不过，以上海、北京为例的热点城市房贷利率依然不低。其中北京的首套利率4.75%，二套利率5.25%；上海首套利率4.55%，二套利率5.25%；广州的首套利率和二套利率分别是4.2%和4.8%；深圳的首套利率和二套利率分别为4.6%和4.9%，杭州则是4%和4.8%。

中指研究院市场研究总监陈文静表示，当前房地产市场调整压力较大，多个城市房价下跌态势未改，部分符合评估期内新建商品住宅销售价格环比和同比连续3个月均下降的城市，仍有望继续下调首套房贷利率下限，此前已经下调房贷利率下限的城市，也存在小幅下调空间。

值得一提的是，此次明确落实“认房不用认贷”的政策，可谓众望所归。

中指研究院指出，目前，“认房又认贷”的城市主要集中在北京、上海、广州、深圳、成都等城市，严重限制了需要换房改善的购房群体，换房需求同样是合理的住房需求，政策应适时调整予以支持，优化认房又认贷政策，可以激活核心城市置换链条，活跃市场交易。

中原地产首席分析师张大伟认为，目前一线城市只有深圳在部分执行“认房不认贷”，而北京、上海的认房又认贷政策过于严格。

以北京为例，如名下有1套住宅或全国内的贷款记录（还清与否无关），再次贷款购买住宅即为二套。其商业贷款最低首付普宅为60%，非普为80%。

张大伟表示，“认房不认贷”在一线城市预计不会全面实施，可能会率先在北京房山、上海临港等偏远区域试点，“认房不认贷应该成为全国所有城市执行的政策。”

在一名TOP20房企人士看来亦是如此。“政策影响最大的主要还是北上广深这些一线城市，这些城市购房需求一直在，但就是被限贷影响，所以优化认房又认贷会是比较关键的一项政策。”

此外，降低交易税费，如通过降低个人所得税、契税、增值税、中介费用等降低购房成本，同样也有利于修复置业预期。

广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉指出，预计会有两个调整方向，一是优化调整非普通住宅认定标准，比如取消总价认定标准，二是热点城市增值税免征期从5年回到2年，降低住房交易成本。

同策研究院首席研究员宋红卫告诉界面新闻，整体而言，楼市调控政策细则仍然会贯彻“一城一策”的原则，不会一刀切式的调控。同时也可以预判，三季度促进房地产行业投资的相关政策会出台，房企的融资环境会进一步宽松，这对行业来讲是利好。

受此利好信号影响，今日上午港股房地产走强，截至发稿，碧桂园涨幅3.73%、新城发展涨2.96%、绿城中国涨1.88%。