二线城市楼市新政密集出台,还有多少空间?

来源：第一财经 作者：孙梦凡

自7月24日中央政治局会议提出“适时调整优化房地产政策，因城施策用好政策工具箱”以来，多地顺应政策导向，调整楼市限制性政策，最新一波有望出现在二线城市。

据央视新闻报道，福州、厦门、成都、沈阳等多个城市拟于近日调整优化限购政策，降低二套房首付比例下限。限购取消后，当地首套、二套房最低首付比例可进一步降至20%、30%，有望激活刚性和改善性住房需求，提升房地产市场交易活跃度，后续可能还有其他优化政策出台。

15日晚间消息再显示，西安、福州拟调整优化住房贷款政策。福州拟优化住房信贷政策，降低部分购房群体首付比例，以进一步支持改善性住房需求；西安也在研究调整个人住房贷款政策，拟降低个人住房贷款首付比例和贷款利率政策下限，以改善市场预期和信心。

第一财经据中指研究院数据统计发现，在各大二线城市中，厦门、福州、成都、西安等地，是目前“四限”政策执行相对较严的城市，尤其是在二套房首付比例方面，最高可达七成。

从限购方面看，目前石家庄、沈阳、南昌、长春、哈尔滨等地已无限购区域限制；限贷方面，首套房最低首付比例均为20%，二套房最低首付比例从20%到40%不等，属于政策较放松的城市。

相较而言，厦门、长沙、杭州、福州、成都、西安、武汉等超十个城市，仍在执行不同程度的限购政策，对社保年限的要求也较前述城市较高；限贷政策方面，西安首套最低首付比例30%（限购区域），二套最低首付比例40%（限购区域），其中贷款已结清40%～60%，贷款未结清60%～70%。

而据最新信息显示，西安拟降低辖内个人住房贷款首付比例和贷款利率政策下限，限购区域个人住房贷款首付比例和贷款利率政策下限将与全国政策下限保持一致：首套房首付比例不低于30%、利率不低于LPR-20BP，二套房首付比例不低于40%、利率不低于LPR+60BP。

福州也有细则流出。目前福州首套房首付比例最低30%，二套首付比例最低40%，其中无房且贷款未结清40%，有房且贷款已结清40%，有房且贷款未结清50%。最新消息显示，福州拟对已有一套住房且房贷尚未偿清、再次申请个人住房贷款的购房人，首付比例由目前的50%下调至40%。

记者多次拨打上述两地房管局电话咨询细则，截至发稿均无人接听。西安当地有地产人士已听到风声，在关注政策落地情况。“以前部分银行也可把二套做到首套的首付，具体要看征信，让银行方面评估。但现在市场情况不好，属于买方市场，二套首付比例下降的话，肯定对市场有好处。”

值得注意的是，福州、西安、成都等二线城市的楼市情况，目前均较为低温、有待提振。

国家统计局最新数据显示，7月份，二线城市新建商品住宅销售价格环比由上月持平转为下降0.2%；二手住宅销售价格环比下降0.5%，降幅比上月扩大0.1个百分点。从同比看，7月份，一、二、三线城市二手住宅销售价格同比分别下降1.4%、2.7%和3.5%。

以福州为例，国家统计局数据显示，7月份，福州新建商品住宅销售价格环比下跌0.4%，同比下跌1.6%；二手住宅销售价格环比下跌0.7%，同比下跌3%，房价走势难言温热。

据CRIC数据统计，7月福州楼市供需两淡，商品住宅供应同环比分别下跌65%和31%，成交量同环比分别下跌41%和13%。截至2023年7月，五城区普通住宅狭义库存上涨至16.5个月。“福州主战场市场整体承压，95%以上的项目去化十分缓慢，月度成交个位数的项目不在少数。”

成都也正进入楼市“淡季”。克而瑞四川数据显示，成都TOP10房企7月业绩明显下滑，已低于3月水平，直逼今年1月及2月的低谷水平。二手房方面，7月同样供求双降，二手房挂牌量约1.7万套，是仅次于今年1月的次低位；二手房成交约1.5万套，是仅次于今年1月的次低位。

58安居客研究院院长张波表示，二线城市的房价下行值得重视，以往房价上行的成都、西安、杭州等城市在7月也迎来了二手房环比下滑。虽然成都、海口等地的新房房价环比依然小幅上扬，但市场观望情绪已经开始蔓延。近期不少二线城市将出台政策降低二套首付比例，这对于改善型需求入场将起到积极作用，但市场的分化会导致降首付政策在不同城市的效果差异度依然较大。

克而瑞表示，从目前行业形势来看，弱二线和三四线城市能用的政策工具可谓已应出尽出，而核心一二线城市对强刺激政策还相对保守，若核心一二线城市能稳步落实局部松绑“四限”，预计将为后市新房成交规模带来一定抬升作用。西安、成都这类城市可松动空间较大，未来可期。