10万亿级城市更新市场,能否成为房企未来“新战场”?

来源：每日经济新闻

近日，贵阳市城市更新事务中心对外推介了112个城市更新项目，其中包括已包装的项目37个、棚户区改造项目6个、城中村改造项目69个，总投资约1477亿元。据悉，2023年贵阳计划新开工棚户区改造4.1万户、建成3万户，老旧小区改造4万户，背街小巷改造256条。

不仅是贵阳。今年以来，上海、广州等多个城市相继发布相关规划，如广州今年计划推进 127 个城中村改造项目，力争完成 2000 亿元城市更新固定资产投资目标；上海也计划 在2023-2025 年新启动 30 个城中村改造项目，每年 10 个，面积不少于400万平方米。

而就在今年7月21日，国务院常务会议审议通过《关于在超大特大城市积极稳步推进城中村改造的指导意见》（简称《意见》）。其中《意见》重点提及，在超大特大城市，要加大对城中村改造政策支持，积极创新改造模式，鼓励和支持民间资本参与。

中信证券在其研报中指出，“19个超大特大城市能够带来的年化新增商品房货值1.9万亿，占这些城市2022年销售额的37%。预计城中村改造周期可能在10年左右，每年直接投资额可能约1万亿元，城中村改造全周期投资额可能在10万亿元。”

多地加速城市更新进程

实际上，伴随我国城市化的深入，由增量扩张转向存量开发的城市更新之路，已成为全国趋势，这也是完善新型城镇化战略所赋予的时代课题。

如深圳，早在2009年便发布了《深圳市城市更新办法》，2021-2027年深圳全市将新增建设筹集保障性住房100万套（间），覆盖约350万-400万人，2023年全市计划通过城中村规模化品质化改造提升、筹集保障性住房5.2万套（间），约占全市城中村租赁住房总量的1%；

在广州，今年将推进中心城区城中村改造，坚持“拆、治、兴”并举，推进127个城中村改造项目，力争完成2000亿元城市更新固定资产投资目标。而在近期，广州市住建局公开了关于市政协十四届二次会议第3090号提案答复的函中也提到，今年广州全市至少推进127个城中村改造项目，是有史以来最大规模的年度任务，广州将继续更新政策体系，创新连片改造实践，鼓励在城中村规模化建设保障性租赁住房。

成都在2021年7月也对外发布了《成都公园城市有机更新导则》，按照“政府引导、属地管理、市场运作、公众参与”原则，成都城市更新不断发力；上海也计划在2023年—2025年安排新启动30个“城中村”项目，改造老旧村（居）民房屋面积不少于400万平方米。

过去三年，全国多城陆续发布新时期城市更新相关举措，加速了全国城市更新进程。特别是进入今年下半年以来，城中村改造被频繁提起：7月21日国常会及7月24日政治局会议均提到推动“城中村改造”投资；7月28日，超大特大城市积极稳步推进城中村改造工作部署电视电话会议在北京召开；7月31日，国家发展改革委发布关于恢复和扩大消费的二十条措施中再次提及，在超大特大城市积极稳步推进城中村改造。

但需要注意的是，此轮提及的“城中村改造”范围限定在“超大特大城市”。根据第七次人口普查数据，目前我国共有上海、北京、深圳、重庆、广州、成都、天津7个超大城市和武汉、东莞、西安等14个特大城市。未来，这些城市也有望“挑起大梁”。

至于为何限定在“超大特大城市”，中指研究院分析指出，超大特大城市由于人口众多，各类要素聚集程度高，在提高供给质量，拉动有效需求方面具备优势；其次则是由于城市建设较早，超大特大城市存在较多城中村亟需更新改造。

抢夺近10万亿蓝海市场

事实上，城城市更新对于房地产开发、商业与服务设施、基础设施建设、文化旅游开发、社会服务设施等而言，均是有着巨大潜力的投资机会，因而也备受市场关注。

以广州为例，根据华泰证券的研报，广州今年目标城中村改造完成983亿元固定资产投资，约占当地2022年GDP的7%、公共财政支出的33%。若按广州的投资强度外推，粗略估算，全国21个特大超大城市的城中村改造投资潜力约2万亿元，其中建安投资及货币化安置费分别约1万亿元。方法上，是先估算各城市的城中村数量，再以广州为基准、根据各城市房价水平进行折算外推。

中信证券也指出，在已公告城中村改造初步计划的城市中，根据历史上不同业态的结构，预计本轮城中村改造可以新增公建配套建筑面积1.7亿平米，产业和商服建筑面积10.0亿平米，回迁住宅建筑面积7.5亿平米，可供商品化的建筑面积6.8亿平米。“19个超大特大城市能够带来的年化新增商品房货值1.9万亿，占这些城市2022年销售额的37%。预计城中村改造周期可能在10年左右，每年直接投资额可能约1万亿元，城中村改造全周期投资额可能在10万亿元。”

“10万亿市场”蛋糕俨然已成为各企业争抢的蛋糕。据《每日经济新闻》记者不完全统计，截至目前，已至少有13家房企在城市更新业务上公布新动态，其中涉及的项目大部分位于广州、深圳、佛山、东莞等大湾区城市。

如越秀、万科、卓越、保利、时代中国、星河湾等企业的旧改项目取得新进展；万科、汇景集团则在城更项目上达成新的企业合作；另外，太古地产的上海张园旧改项目西区率先开放，东区计划于2026年年底前向公众开放。

此外，万科A在7月28日回复投资者提问时也表示，城中村改造是一个涵义比较丰富的概念。在开发业务和城市更新领域，公司在全国多个城市参与了旧城改造、老旧小区改造等不同类型的项目实践；在租赁住宅领域，公司曾在深圳开展万村计划，致力于改善城中村居民和租户的居住条件，目前泊寓团队仍在城中村持续服务客户；在物业服务领域，万物云城以城市服务为定位，在多个城市参与街道城中村的综合治理与服务。

8月1日，福星股份在投资者互动平台表示，公司房地产开发模式以城中村改造为主。

对此，中信证券分析指出，当前房企既面临房价下跌、资产负债表承压的短期问题，也面临发展空间有限、无法足量拿地的中长期问题。城中村改造打开了解决房企发展中长期空间的重要路径，预计具备本地开发能力、低资金成本和不动产运营能力的企业将占据显著优势。此外，核心城市城中村改造将显著增厚不动产资产运营和物业管理公司的业务底座。

不仅是房企，产业链上下游企业也在“相机而动”。如7月25日，主营管道管材的上市公司雄塑科技在投资者互动平台上表示，公司的产品可应用于建筑及市政工程等领域，城中村改造的稳步推进或对相关产业发展带来一定机遇，公司将积极响应国家政策，努力抓住城中村改造的发展机会。

同日，中铁装配也在投资者互动平台称，公司的主营业务是装配式智能制造产品和装配式智慧建造服务，目前公司有部分订单涉及城中村提升改造，正在按计划推进中。公司将持续关注国家相关政策与行业发展动态，积极把握市场机遇，实现公司稳健发展。

自如资管重资产投资部副总经理廖伟翔向每经记者表示，“参与城市更新进程，对于长租行业的民营企业来说，可以带来更多优质租住空间供给，提升城市旧城区宜居水平。据观察，参与城市更新项目需要企业秉持长期价值观，非常考验参与者的市场洞察力、产品力、运营效率及资金抗风险能力。而民营企业在产品创新力、运营效率上具有明显优势，在经营过程中，能够依靠灵活性实现存量资产的高效盘活。”

“自如资管依托于庞大的会员数据体系和业务体量，在城市更新领域一直进行着积极探索。目前已经在北京、上海、成都等城市完成多个项目落地。比如即将开业的上海晖盛自如寓、多个成都自如友寓项目，都在既保证建筑与街道历史风貌和谐统一，保留地方性的生活文化情怀的前提下，又对老旧物业实现资产盘活，并致力在传统社区塑造新的活力名片。”

民间资本的城市更新机会

不过需要注意的是，尽管城市更新能为行业带来巨大发展潜力，但其中的难点也是随之而来。

首当其冲的问题是时间周期长。典型代表如上海“蟠龙天地”的改造，从2014年项目启动到2021年销售型物业入市，再到 2023年商业物业开业，项目改造周期长达10年。

而上海徐泾老集镇项目的实施主体前期虽然于2016年介入了规划调整，争取了更多住宅面积，但后续出台的政策却打乱了前期测算方案，包括2017年上海针对宅地招拍挂出台了住宅15%自持政策，2017年《上海市城市更新规划土地实施细则》规定商办自持比例，商业不低于80%，办公不低于40%，2021年实施土地集中出让，影响了土地出让节奏，这一系列政策变动都影响了项目开发资金的平衡。

其次则是资金来源。此轮城中村改造不同于过去政府和央行主导，鼓励和支持民间资本参与，明确指出要以市场为主，这也决定了本轮城中村改造的资金要求存在更严格的要求，而目前在实际操作过程中，国有平台仍是主力。

以成都为例，目前已呈现的城市更新项目主要有两种开发方式：其一如万科猛追湾的“EPCO模式”，由政府指导，“策划规划、设计建造、招商运营”全周期由开发商一体化整体打造；其二为枣子巷更新模式，先由国有平台公司完成前期基础设施提升，再由专业商管团队进行后期运营。整体来看，目前成都参与城市更新的主力还是国有平台公司，开发商参与还在探索阶段。

“鉴于民间资本的重要作用，后续各类民间资本也可以积极发力。尤其是包括房企等，要关注此次改造中的新机会和新要求，积极主动在相关领域中找到发力点和盈利点。”易居研究院研究总监严跃进分析表示。

“利益主体多元、自持比重较大、限制条件多等问题，任务艰巨，难点多，利益平衡难。”易居研究院分析建议道，这需要调动各类参与主体的积极性，就需要加强政策鼓励力度，强化政策落地实施，在规范制度、精细管理的前提下，保持一定的政策灵活度，以适配不同项目需求。

“当前民间资本进入城市更新的情况不多，整体还是以国有为主。从城中村改造来看，当前比较热门的项目蟠龙天地由瑞安整体实施，是2014年上海首批启动的‘城中村’改造项目之一。从工业用地盘活来看，锦和、金地等企业进入了城市更新领域。”

上海易居房地产研究院咨询中心总监姚腊向每经记者表示，“民间资本进入城市更新，将带来新的活力和创新。民企相对灵活，能更有效、更敏感地抓住社会需求和市场方向，让项目规划更符合未来发展需求。同时，民企通过引入先进的建筑技术和管理理念，提升改造项目的质量和可持续发展能力。此外，民企还注重与居民的沟通和合作，充分尊重居民的权益，使改造过程更加人性化和社区化。而且在后期运营中，民企还能够发挥招商运营的优势，提升项目整体的价值。此外，民间资本可以全链条或分阶段的方式参与城市更新，有助于发挥优势，实现共赢。”