房贷降息落空!调整优化房地产信贷政策值得期待

贷款市场报价利率（LPR）“降息”如期而至。

但超出市场预期的是，与个人住房贷款和企业中长期贷款挂钩的5年期以上LPR本月“按兵不动”。由此罕见地出现：作为政策利率和LPR定价基础的中期借贷便利（MLF）“降息”，但LPR没有跟随同步“降息”的情形。

据中国人民银行8月21日消息，中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布，2023年8月21日LPR为：1年期LPR为3.45%，5年期以上LPR为4.2%，1年期LPR较前值下行10个基点。

△图片来源：全国银行间同业拆借中心

这也是自6月20日LPR两个期限报价同步下降10个基点后，1年期LPR在年内的第二次下行。

激发有效融资需求

当前，我国已形成“MLF利率-LPR-贷款利率”的利率传导机制，MLF利率对LPR报价发挥着关键指引作用。

8月15日，人民银行开展2040亿元公开市场逆回购操作和4010亿元中期借贷便利（MLF）操作。其中，逆回购中标利率为1.80%，较此前下降10个基点；MLF中标利率为2.50%，较此前下降15个基点。同日，人民银行下调常备借贷便利利率，各期限均下调10个基点。

此前发布的7月金融数据反映出当前经济需求仍然不足，还需货币政策继续发力。光大证券首席固收分析师张旭表示，当前人民银行已通过LPR改革疏通了从政策利率到贷款利率的有效传导，银行的贷款利率基本参考LPR定价，此举将能够有效引导实际贷款利率下行，激发市场主体的融资需求。

“以LPR为定价基准的存量贷款利率将下降，新增贷款利率也有望降低，有助于降低实体经济融资成本，激发有效融资需求。”招联首席研究员董希淼认为，下阶段要更好发挥LPR形成机制改革作用，推动市场利率继续下行、实体经济融资成本稳中有降，助力宏观经济保持恢复和回升态势。

调整优化房地产信贷政策值得期待

展望下一阶段的政策，降准降息、调整优化房地产信贷政策、引导存款利率下行等，都在政策储备箱内。

1. 降准降息

高瑞东表示，后续降准落地概率较大。一方面，预计降息后信贷投放力度有所加大，而且8月、9月将迎来地方债券发行高峰，国债发行也有望提速，资金需求有所上升。此外，四季度面临较大的MLF到期压力，会对流动性环境形成不小的扰动。通过降准不仅可以释放中长期流动性，还可以降低银行资金成本。中金公司也预计，除LPR“降息”外，近期降准有望落地。

“降息窗口期还未关闭，四季度还有降息可能。”中信建投证券首席经济学家黄文涛认为，尽管8月MLF利率降幅略超市场预期，后续降息预期降低，但当下稳增长、防风险、支持实体经济的压力仍然不小，供需和预期转弱局面还没有明显改变。此外，四季度海外通胀大概率回落，压力逐渐降低，在经济增长仍有压力的背景下，不排除还有降息可能。

董希淼建议，商业银行应用好存款利率市场化调整机制，有序降低存款利率，持续压降负债成本，继续推动5年期以上LPR下行，促进实体经济融资成本稳中有降，为促消费、稳投资、扩内需提供更好的支持和服务。

周茂华认为，经历6月以来的两次降息后，接下来推出降准和结构性货币政策工具的可能性更高，主要是通过适度加大低成本、长期限、稳定资金投放，稳定银行净息差、提升银行信贷投放能力，保持流动性合理充裕。同时，发挥结构性工具定向直达等优点，提升政策质效。

2. 存款利率下行

分析人士普遍认为，存款利率可能迎来新一轮下行。

东方金诚首席宏观分析师王青表示，根据存款利率市场化调整机制，存款利率有望参考以10年期国债收益率为代表的债券市场利率和以1年期LPR为代表的贷款市场利率，合理调整存款利率水平。这意味着在6月和8月1年期LPR报价下调、以及近期10年期国债收益率持续下行推动下，新一轮存款利率下调过程或将开启。这将缓解银行净息差下行压力，持续降低实体经济融资成本，并推动银行较快下调存量房贷利率。

3. 调整优化房地产信贷政策

中国人民银行、金融监管总局、中国证监会8月18日联合召开电视会议明确，调整优化房地产信贷政策。

近期，房地产金融政策的调整优化备受瞩目。从中国人民银行、住房和城乡建设部等释放的信号看，潜在政策措施包括：降低个人住房贷款利率包括存量个人住房贷款利率、降低首付比例、个人住房贷款“认房不用认贷”等。福州、西安、郑州等地正探索推进房地产金融政策的适度“松绑”。

中金公司认为，存量按揭贷款利率的下行引导较为重要。目前按揭贷款提前偿还的压力仍在，一定程度上也需要政策推进应对，减少或放缓居民自主降杠杆的意愿。

“存量房贷利率下调成为重要方向，但预计存量个人住房贷款利率下调落地过程不会一蹴而就，落地模式有待探索，并充满差异性。”温彬认为，在实施路径上，预计仍需中国人民银行进一步引导制定相关的政策落地细则，国有大行先行，中小银行跟进。在操作方式上，商业银行可能下调个人按揭房贷的“加点”利率，基准利率仍将参考LPR走势；也可能将部分存量商业抵押贷款置换为公积金贷款，通过商贷与公积金贷组合的方式，起到推动存量房贷利率下降的作用。

目前，武汉的武汉首套房商业贷款执行利率为3.8%(LPR-40个基点)，二套房商业贷款执行利率为4.8%(LPR+60个基点)，处于历史低位。

本次存量房贷利率下调尚未落地，但降低存量房利率已是板上钉钉的事，实现操作或只是时间问题。

本文来源：上海证券报、中国证券报等