“认房不认贷”等政策调整 下半年楼市走向能否明确?

近日，住房和城乡建设部部长倪虹在召开的企业座谈会上明确楼市调控方向，降低首套房首付比，落实“认房不用认贷”等政策措施，继续做好保交楼工作，加快项目建设交付，切实保障人民群众的合法权益。这是继7月24日中央政治局会议提出“适时调整优化房地产政策”之后，对于政策调整的具体方向与内容，再次迎来了住建部释放的最新信号。

这意味着，房贷政策松动路径渐明。

什么是“认房又认贷”？

“认房”，是指商业银行发放个人住房贷款时会参考拟购房人在拟购房地家庭名下实际拥有住房套数确定贷款比例；“认贷”是指银行会根据拟购房人家庭在全国范围内是否有住房贷款记录来确定贷款比例。“认房又认贷”则一般是指有过购房贷款记录，再购房时即使名下无房或贷款已还清，也会被认定为二套，而二套房的首付比例、房贷利率以及相关税费均明显高于首套房，阻碍了改善住房需求进入市场。

“认房又认贷”政策存在于房地产市场过热时期，被认为是极具影响力的楼市收紧政策。而今，楼市与以往不可同日而语。后疫情时代房地产市场下沉，楼市发展回归居住本质，该政策在当前环境下已限制了改善型需求，楼市政策亦要有所改变了。

如今，也确有集体松动的迹象。继北海下调住房公积金贷款首付，成为今年全国首个降低首付比例的城市后，不断有城市调整公积金贷款政策，放宽住房套数认定标准，取消“认房又认贷”。仅十余城仍执行“认房又认贷”，其中部分城市限贷政策松动，尤其在住建部明确表态之后，一线城市相继表态“更好满足居民刚性和改善性住房需求，促进房地产市场平稳健康发展”。

随着房地产供需关系发生重大变化之后，“认房又认贷”的政策已不再适用于当前楼市发展现状。此次，住建部适时调整优化房地产政策，继续降低首套房首付比和贷款利率之外，最值得注意的就是个人住房贷款“认房不用认贷”。倪虹部长明确提出个人住房贷款“认房不认贷”，预计短期二线城市或率先调整优化，一线城市亦存在空间。一些热点城市楼市相继传出优化或取消“认房又认贷”的消息，非热点城市则松绑了“认房又认贷”。值得一提的是，武汉、青岛等城市当前仅二环内或个别主城区限购，非限购区域首套首付已降至20%，限购区的认房认贷政策优化影响或有限。

相较于热点城市的不断试探，非热点城市则是直接放开。现如今房贷政策的优化已是大势所趋，而后将会有更多的城市加入进来。

当然，并不是一昧要求所有城市必须执行“认房不认贷”政策，各地根据自身房地产市场实际运行的不同，购房信贷政策的严格程度不同，各地对首、二套房认定标准的不同，可以分为“认房又认贷”、“认房不认贷”、“认贷不认房”，严格程度依次递减。

当楼市当前政策不再适用于当前市场情形，各城市应当根据房地产行情走向，在总政策的调整优化之下举一反三，在“认房又认贷”政策已不能提供当前低迷的市场行情之下，如果改为执行“认房不认贷”，一方面会促进刚需和改善群体实现住房需求，改善性群体将原有住房挂牌出售，增加刚需房源供给，满足刚需入市需求，实现刚需和改善群体的良性循环。同时，改善群体卖掉二手房后购买新房，也促进二手房新房的良性循环。而从整体看，会带动新房市场销售改善，房企回款加快。

事实上，从去年至今，陆续出台楼市相关政策超300条，楼市调控在持续松动。现如今，房地产市场处在一个“供大于求”的阶段，政策刺激只会一直持续下去。对于普通购房者而言，如今最关心的还是关于所在城市关于“认房不认贷”到底会以怎样的方式落实？什么时候才是买房的好时机？

与其在购房者身上花心思，不如从供需两端发力，让房企经营与市场需求更加平稳，逐渐全面释放市场流动性，让购房者看到市场情况真实回升、房地产行情走向更加明确，购房者才能恢复入市信心。

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