7月全国楼市量价齐跌,房地产优化政策有待进一步发力

来源：界面新闻 记者：杨冰柯

房地产市场投资、开工量、销售继续走低，有待更多实际政策支持。

8月15日，国家统计局发布最新数据，房地产开发投资和房地产销售额双双下降，目前楼市整体呈现量价齐跌的趋势。

在开发投资方面，根据统计局数据，今年1—7月份，全国房地产开发投资67717亿元，同比下降8.5%，跌幅较前6月扩大0.6个百分点；其中，住宅投资51485亿元，下降7.6%。

具体上，1—7月份，房地产开发企业房屋施工面积799682万平方米，同比下降6.8%。其中，住宅施工面积563026万平方米，下降7.1%。

房屋新开工面积56969万平方米，下降24.5%。其中，住宅新开工面积41546万平方米，下降25.0%。

在商品房销售方面，1—7月份，商品房销售面积66563万平方米，同比下降6.5%，跌幅较前月扩大1个百分点。商品房销售额70450亿元，下降1.5%，而前6月是保持正向增长。

这意味着，今年的商品房销售额自3月份同比转正后，7月份又再度进入负增长区间。

从统计局公布的数据测算，今年1至7月，全国商品房均价为10584元/平方米，比1至6月小幅下滑0.16%，全国房价已出现连续两个月下滑。

销售不畅，地产商在融资端也面临持续压力。在地产商到位资金方面，今年1—7月份，房地产开发企业到位资金78217亿元，同比下降11.2%。其中，国内贷款9732亿元，下降11.5%；利用外资仅30亿元，同比下降43.0%；自筹资金23916亿元，下降23.0%。

房子卖不动，定金及预收款也出现下降，今年前7月为27377亿元，下降3.8%；个人按揭贷款13950亿元，同比也下降1.0%。而今年上半年整体的个人按揭贷款是同比增长2.7%，前5月为正增长6.5%。

从这些数据可看出，今年7月份的房地产行业仍在走低，房地产开发景气指数也下降为93.78，这是近一年来的最低点。

对于当前的房地产行业走势，特别是碧桂园陷入流动性危机对行业的影响，国家统计局新闻发言人付凌晖在当天的国新办发布会上表示，目前房地产市场总体处于调整阶段，部分房企经营遇到一定困难，特别是一些龙头房企债务风险有所暴露，影响市场预期。但要看到这些问题是阶段性的，随着市场调整机制逐步发挥作用，房地产市场政策调整优化，房企风险有望逐步得到化解。

对于房地产市场政策松绑的预期，付凌晖表示，近期，北上广深一线城市密集发声，表示要支持和更好满足刚性、改善性住房需求。部分二三线城市也在出台新的房地产调控政策，各地房地产政策的调整优化有助于提振市场信心。随着经济恢复向好，居民收入增加，房地产市场优化政策显效，居民住房消费和房企投资意愿有望逐步改善。

58安居客研究院院长张波告诉界面新闻，从新开工面积、销售面积、待售面积增长来看，房地产开发的销售节奏仍在放缓，同步带动开发节奏变慢。

1-7月住宅销售面积下降4.3%，但销售额增长0.7%，说明市场的成交还在向高能级城市集中，中小城市的市场低迷还在持续。后续需要政策助力，从需求侧拉动一二线城市回归稳定，并且当下政策的抓手还是一二线城市，中小城市的大力度政策工具均已释放，没有一二线城市的回稳，很难带动全国楼市市场回归。

总体上，从统计局公布的数据来看，1-7月房地产开发投资、商品房销售面积、房企的到位资金都处于同比下行阶段，市场的观望情绪增长，交易热情进一步下滑，7月底的政策信号对于市场热度回升起到一定作用，但8月依然需要可执行的落地政策在一二线城市全面落地，及时止跌回稳，带动市场情绪回归理性。

中指研究院市场研究总监陈文静也认为，7月以来，中央及各部委密集释放积极信号，一定程度带动房地产市场预期和信心修复，政治局会议提出要适时调整优化房地产政策，住建部强调要进一步落实好降低购买首套住房首付比例和贷款利率、改善性住房换购税费减免、个人住房贷款“认房不用认贷”等政策措施，但具体政策落地及市场显效均需时间，当前居民置业意愿仍偏低，全国房地产市场活跃度继续下行。

自8月以来，房地产市场低迷态势并未改变。

根据中指数据，8月前两周重点50城商品住宅周均成交面积较7月周均下降16.2%，较去年8月同期下降29.3%，市场继续低位调整。

值得关注的是，中央及主管部门发声后，郑州、南京已经率先调整楼市政策，但政策效应还有待市场吸收转化。以最先松绑楼市政策的郑州为例，政策落地近十天后，虽然市场信心有些恢复，带看量有明显提升，但最终的成交量却并未改善。这说明，市场观望情绪依然浓厚。

除了郑州、南京外，其他二线城市如合肥、郑州、杭州等城市也将在近期优化楼市政策。

据央视财经报道，福州、厦门、成都、沈阳等多个城市也拟于近日调整优化限购政策，降低二套房首付比例下限，当地首套、二套房最低首付比例可进一步降至20%、30%。

从这些热点二线城市的动作来看，短期预计将有更多城市优化楼市政策，核心城市政策有望加快落地，进一步修复市场预期，但政策显效仍需要一定时间，短期全国房地产市场调整态势或延续。