合肥推进商品房“现房销售”:已有地块试点,曾赴海南调研取经

来源澎湃新闻

7月29日，据合肥日报，安徽省委常委、合肥市委书记虞爱华于28日下午主持召开专题会议，研究谋划全市房地产工作。

会议指出，要坚决贯彻习近平总书记关于住房工作的重要指示批示精神，适应房地产市场供求关系发生重大变化的新形势，坚持规建治一体化推进，加大统筹谋划和推进力度，更好落实“一城一策、因城施策”，更好满足居民刚性和改善性住房需求，促进房地产市场平稳健康发展。

会议明确要抓紧完善多项工作举措：包括大胆稳妥推进商品房“现房销售”试点，着力抓好蜀山区和包河区各一个试点项目；为避免公摊面积比例过大，要积极探索商品房销售按套内面积计价，此外，试行取消商品房的楼层差价率限制，把定价权交给市场等。

蜀山区、包河区已推出现房销售地块

澎湃新闻注意到，其实早在2022年8月24日，合肥市发布的第三次土地集中出让中，就有地块要求现房销售。其中，蜀山区SS202210号地块首次提出“按精装现房销售实施”，但在2022年9月的土拍中，该地块流拍。

2022年11月，合肥市发布第四批次集中供地公告，其中两宗地块再次要求现房销售，其中一宗地块即上述蜀山区SS202210号地块流拍后调整规划重新出让的地块。

按照2022年第四批次供地公告，蜀山区SS202215号地块为现房销售试点地块，再次上架后，该地块仍要求现房销售，但未强制要求“精装”。该地块未设置毛坯限价，且不设商品住宅最高备案限价及楼层差价限制，最终竞价阶段触顶，2家房企参与竞品质，成交总价15.9887亿元，溢价率14.8%，由安徽伟星置业有限公司竞得。

按照规定，该地块要求开发企业须在《国有建设用地使用权出让合同》签订后8个月内开工建设，并在开工建设后2年内竣工。据大皖新闻报道，该项目预计将在2025年2月前竣工。

另外一宗现房销售试点的地块为位于包河区西递路以东、南二环路以南的包河区BH202225号地块，该地块由六安市鸿裕置业有限公司竞得，成交总价为5.2589亿元，溢价率9.45%，成交楼板价为11952元/平方米。同样的，该地块商品房不设商品住宅最高备案限价和楼层差价限制。

按照要求，该项目要求六安市鸿裕置业有限公司须在《国有建设用地使用权出让合同》签订后8个月内开工建设，并在开工建设后1年内竣工。

安徽专家团队曾赴海南调研取经“现房销售”

值得一提的是，今年1月17日，全国住房和城乡建设工作会议召开，会议指出，有条件的可以进行现房销售，继续实行预售的，必须把资金监管责任落到位，防止资金抽逃，不能出现新的交楼风险。

“住建部首次系统、明确提出现房销售概念，也要求各地政府和房企关注预售制度改革。”业内人士说。

全国住房和城乡建设工作会议召开后，山东、安徽、河南、四川等均提出现房销售试点。其中，安徽省住房和城乡建设工作会议于今年2月6日提出，因地制宜开展现房销售试点，推动房地产业向新发展模式转变。

据安徽商报报道，今年6月初，安徽专家团队曾赴海南调研取经“现房销售” 。安徽省房协副秘书长王晋南向海南省房协负责人及房企代表表示，他们一行抱着学习的态度，向兄弟省份借鉴成功经验。“相关领导曾批示，要求加强对现房销售的研究，安徽省住建厅将这个任务交给了我们房协，要进行专题研究。”

据了解，2020年3月7日后，海南省新出让土地建设的商品住宅项目均实行现房销售制度。为此，海南成为全国首个省级出台现房销售政策的省份。

座谈会上，海南方面建议，一个区域要实行现房销售制度，要根据当地楼市活跃度及库存量实际情况，因地制宜制定相关政策，对不同区域、不同项目进行分类实施，并且相应政策是一个不断修正的过程。

专家团队的调研报告显示，安徽与海南社会经济发展状况不同，房地产市场情况也不同，还需要根据安徽城市的不同特点，分类施策。后续还需要政府、监管部门、行业协会加快研究“现房销售”，出台支持政策。通过政策引导、行业改革，让商品住房“现房销售”更符合安徽房地产市场发展的需求和实际。

中指研究院合肥分院总经理刘敏指出，“现房销售”无疑是把开发商的交付能力进行“前置晾晒”，可以说是高标准高要求下，又为开发商带来了较大的现金流压力，加速房企在新一轮竞争格局里的优胜劣汰。 对于未来的土拍热度可能会阶段性产生一定的影响，由于现房销售对房企资金有了更大的要求，那么各家开发商在拿地时可能会因此受到制约，降低房企拿地速度。 而对于买房客户来说，现房销售可以规避期房存在的交付风险。开发商面临的不仅是适销对路这么简单，还需要接受“产品力完整性”的市场检验和竞争突围。

刘敏提到，合肥房地产市场目前正处于产品结构升级迭代的转型期，未来如果执行现房销售试点，开发商企业不仅需要加强拿地前期的项目精准定位，在计算利润和资金成本的同时，拿出抗打的产品力，在产品设计上围绕属地客户需求进行提升。

合肥积极探索商品房销售按套内面积计价

此次，专题会议还提出，为避免公摊面积比例过大，合肥要积极探索商品房销售按套内面积计价。

对于公摊面积的探讨，其实近几年从未间断，亦有全国政协委员建议“取消公摊面积，将实际的公摊面积成本核算到实用面积之中”。

易居研究院研究总监严跃进指出，从这两年房地产的交付情况看，老百姓抱怨比较多的一个情况是，很多房子得房率很低。“110平米房屋到手仅61平米”、“西安商业公寓公摊面积超50%”等消息也屡见报端。严跃进提到，在限价等政策下，公摊领域存在泡沫一说，或者说存在侵害购房者合法权益的现象。此次合肥要探索套内面积的计价，其实也是在积极改革公摊面积水分大的问题。按照目前各地的探索和实践，购房者都希望“所买即所得”，不希望房屋交付水分太大。此前重庆按照套内面积计价的方式就受到行业的推崇，所以此次合肥也明确走这条路，其实说明按照套内面积的做法，有助于减少房企玩猫腻，真正保障了购房者认购权、使用权。对于后续房企拿地部门和户型设计部门，以及物业管理部门等都有非常大的启发，从这个角度看，要积极关注合肥政策，真正做好小区的规划，同时在如何优化公摊面积和小区公共部位设计方面具备新思路。