5年期以上LPR“按兵不动” 房贷利率走势又将如何?

来源新京报

8月21日，中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布，2023年8月21日LPR（贷款市场报价利率）为：1年期LPR为3.45%，相较上月3.55%下调10个基点；5年期以上LPR为4.2%，相较上月4.2%保持不变。

继8月15日1年期MLF（中期借贷便利）中标利率和7天逆回购利率分别下调15个基点和10个基点后，市场上“降息预期”增大。但是，此次1年期LPR下调了，5年期以上LPR却维持不变，这意味着什么？房贷利率的走势又将如何呢？

5年期以上LPR保持不变

对于央行此次仅对1年期LPR利率下调10个基点、5年期以上LPR却“按兵不动”的做法，广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示：“这次5年期以上LPR没有下调，确实出乎市场的预期。按照惯例，在决定LPR的政策利率MLF下调后，LPR率也会随之下调，但是央行此次只是单独下调了1年期LPR，主要有两个方面的原因，一是彰显政策给实体经济降低成本，二是银行利差已经在历史相对低点，报价行下调5年期以上LPR的信心不足。”

“此次降息重在强调短期资金的成本下调，总体符合阶段性宽松的导向。这也说明对于短期刺激内需和消费方面的侧重点更强。而5年期以上LPR保持不变，说明侧重点在于对此前既有的降息动作要积极消化。今年6月份，5年期以上LPR出现了10个基点的下调，当前正处于对此类既有政策消化的关键期，后续还是有下调的空间，但关键要看三季度整个经济形势的复苏态势。”易居研究院研究总监严跃进表示。

中指研究院市场研究总监陈文静认为，此次1年期LPR下调10个基点，5年期以上LPR保持不变，降幅确实不及市场预期。整体来看，LPR下调空间或已不大，未来更多房价调整压力大的城市或许通过下调加点数来降低房贷利率，降低购房成本。另外，存量房贷利率下调进程有望加快，从而释放居民消费潜力。

更多城市或通过降低加点数下调房贷利率

房贷利率是在5年期以上LPR基础上加点形成的，此次5年期以上LPR未变，那么降低房贷利率的预期是否会发生改变呢？

“此次5年期以上LPR没有下调，和市场预期有差异，但本身不影响既有的降低房贷利率等工作的推进。LPR虽然没有变化，但各地还可以积极利用一项工具，即‘房贷利率下限下调’工具。预计后续一些城市从降低房贷利率的角度，会启动这项工具，这也会使得实际认购一二手房的利率下降。”严跃进如是说。

据中指研究院数据显示，当前，5年期以上LPR为2019年房贷利率换锚以来最低水平，央行在二季度货币执行报告中提到“截至6月末，全部343个城市（地级及以上）中，100个城市下调或取消了首套房贷利率下限。其中，87个城市下调了首套房贷利率下限，较全国下限低10-40个基点，13个城市取消了首套房贷利率下限。”

根据中指研究院监测，目前，部分城市首套房贷利率降至3.6%，已接近历史最低下限水平。

“事实上，今年6月，5年期以上LPR下调10个基点后，短期市场预期出现一定修复，但并未改变房地产市场低迷态势。”陈文静表示。

李宇嘉也表示：“整体市场下滑的惯性和决定因素并非是5年期LPR下调可以改变的，从二季度以来刚需退场力度快、改善入场不及预期，通过LPR下调来刺激市场效果也是有限的。”

根据中指研究院数据显示，7月，重点100城新房成交面积环比下降近30%，同比降幅超三成。8月以来，重点城市销售未见改善，商品住宅周均成交规模较7月周均及上年同期进一步下降，购房者观望情绪重。综合来看，降息有利于降低购房者置业成本，在一定程度上修复市场预期，但对购房需求的带动作用有限，更多楼市政策协同优化，或许才能促进楼市预期实质修复。

“政策组合拳”或在路上

业内人士认为，通过LPR下调来刺激楼市的作用在当下来讲是有限的，楼市稳预期需要更多的“组合拳”。

自从7月24日中央政治局会议提出“更好满足居民刚性和改善性住房需求”后，多部委已经陆续发声，适时优化调整房地产政策。7月底以来，北京、上海、广州、深圳四个一线城市住建部门相继表态，支持刚性和改善性住房需求，促进房地产市场平稳健康发展。

根据中指研究院数据显示，7月份，一线城市商品住宅成交面积环比下降约10%。8月以来，周均成交面积较7月周均成交面积下降接近30%，较去年同期下降超20%，一线城市政策优化预期进一步增强。

陈文静指出：“短期来看，一线城市政策优化方向或包括优化‘认房又认贷’、降低二套房首付比例、优化部分区域限购、降低交易税费、调整普宅认定标准等，若实质性政策尽快落地执行，一线城市房地产市场活跃度有望提升，从而对整体市场情绪产生积极带动，稳定市场预期。若一线城市政策出台节奏较慢或力度较小，预计市场预期将进一步走弱，短期房地产市场调整态势或延续。”

“由于近期一线和二线核心城市都预示有优化政策出台，市场预期政策会调整，各方都在观望，所以政策组合拳是否能显现还需要市场的等待。”李宇嘉说。