取消公摊?这一地最新发文:积极探索!

来源：证券时报作者：卓泳

买100平方米的商品房，只有70多平方米可用。此前更有“女子买69平方米公寓有37平方米是公摊”事件引发关注，许多购房者都已经苦“公摊面积”久矣。

近日，合肥市在研究谋划全市房地产工作时提出，为避免“公摊面积”比例过大，要积极探索商品房销售按套内面积计价。

事实上，近年中央以及地方也在尝试提出取消“公摊面积”的征求意见或提议，多位人大代表亦有提出“取消公摊”的议案，然而至今相关征求意见或提议未在全国落实。但是，早在2002年，重庆就通过了相关条例要求商品房以套内建筑面积作为计价依据，重庆取消“公摊面积”的政策至今已执行了21年。

“公摊面积”究竟能否取消？其他城市能否效仿重庆？合肥的探索能否再次为此事探路？

部分商品房得房率不到75%

合肥日前研究谋划全市房地产工作的专题会议指出，要适应房地产市场供求关系发生重大变化的新形势，坚持规建治一体化推进，加大统筹谋划和推进力度，更好落实“一城一策、因城施策”，更好满足居民刚性和改善性住房需求，促进房地产市场平稳健康发展，就此明确十条工作举措，其中提出，为避免“公摊面积”比例过大，要积极探索商品房销售按套内面积计价。

什么是“公摊面积”？据了解，2001年6月的《商品房销售管理办法》和2007年《物权法》，都明确商品房建筑面积由套内建筑面积和分摊的共有建筑面积组成。购房者所购置的商品房，都应载明这两个面积。

“公摊面积”一般包括两部分：一是电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅和过道、地下室，及为整栋建筑服务的公共或管理用房建筑面积；二是套（单元）与公用建筑之间的分隔墙以及外墙墙体水平投影面积的一半等。

一般来说，过去的多层和小高层住宅的“公摊面积”较小，得房率普遍在80%以上，一些没有电梯的多层住宅得房率甚至达到95%以上。而如今越来越多高层及超高层住宅，其得房率普遍只有70%-75%之间，购房者对此苦不堪言。

此前更有“女子买69平方米公寓有37平方米是公摊”事件引发较大关注，进而引发了众人对于“公摊面积能否取消”话题讨论。在新浪新闻发布的“你能接受多少比例的公摊”投票话题上，9.5万人参与的投票有8.7万人支持“‘公摊面积’在10%以内”，不少网民纷纷评论“我们为什么要接受公摊”，甚至提出“只接受0%的‘公摊面积”。

涉及多方利益需从长计议

事实上，近年来，中央以及地方也在尝试提出取消“公摊面积”的征求意见或提议，多位人大代表亦有提出“取消公摊”的议案，然而至今相关征求意见或提议未在全国落实。

究竟为何一直未能落实公众呼吁取消“公摊面积”诉求？综合多方业内人士观点，大致有三方面原因：第一，取消“公摊面积”涉及法律法规的修改和调整；第二，或将对房地产市场有一定影响；第三，在具体实施中要考虑各方利益平衡，还需要相关的配套政策。鉴于这些原因，取消“公摊面积”并非一蹴而就的事情。

但值得一提的是，国内对取消“公摊面积”的城市早有实践。据了解，早在2002年6月，重庆市就通过了《重庆市城镇房地产交易管理条例》，以地方规定的形式要求商品房现售和预售，都必须以套内使用面积作为计价依据。这使重庆成为了中国率先取消“公摊面积”，直接以套内面积售房的城市。为了让这一规定得到更好的推行实施，重庆市还出台规定，对不按套内面积进行计价销售的开发商，将由房地产行政主管部门责令改正，并将予以重罚。

“这没法简单地效仿，确实涉及到很多方面的利益，而且，“公摊面积”不算进去，那总要有人来承担这部分的费用，需要多部门多方面的从长计议。”易居研究院研究总监严跃进认为，现在条件下，即便取消了“公摊面积”，羊毛还是出在羊身上，开发商也会把房价调高来填补“公摊面积”的费用。他认为，怎么计算才算公允不是最关键的，关键在于开发商要把标准、明细公开，比如在购房合同上明确清楚，让购房者感受到货真价实、心里踏实。

严跃进表示，合肥此次探索套内面积的计价，算是国内比较早改革“公摊泡沫”的城市，具有非常好的导向性作用。“此事改革意义重大，对于后续房企拿地部门和户型设计部门，以及物业管理部门等都有非常大的启发，从这个角度看，要积极关注合肥政策，真正做好小区的规划，同时在如何优化“公摊面积”和小区公共部位设计方面具备新思路。”

住建部：降低首套房首付比，落实“认房不用认贷”

近期，楼市利好频频。

据《中国建设报》，近日住房城乡建设部部长倪虹召开企业座谈会，就建筑业高质量发展和房地产市场平稳健康发展与企业进行深入交流。

倪虹强调，要继续巩固房地产市场企稳回升态势，大力支持刚性和改善性住房需求，进一步落实好降低购买首套住房首付比例和贷款利率、改善性住房换购税费减免、个人住房贷款“认房不用认贷”等政策措施；继续做好保交楼工作，加快项目建设交付，切实保障人民群众的合法权益。

这是7月24日中央政治局会议提出“适时调整优化房地产政策”之后，住建部的最新表态。58安居客房产研究院院长张波对此表示，这在政策的推进方向上给出了具体的指引，重点在首套房的首付比例和利率，以及此前市场呼声较高的对于“认房又认贷”的调整。

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