楼市预期转向!一线城市静待靴子落地,有业主闻风而动

来源：第一财经 作者：孙梦凡 ▪ 张慧敏

这个盛夏，接连数场高层会议，彻底吹暖了楼市预期。

7月31日召开的国常会指出，要调整优化房地产政策，根据不同需求、不同城市等推出有利于房地产市场平稳健康发展的政策举措，加快研究构建房地产业新发展模式。

近一周多来，这已是监管第四次就楼市发声，北上广深四大一线城市也相继表态，要积极满足刚性和改善性住房需求。业内认为，中央对楼市的定调发生重大变化，热点一二线城市政策空间已经打开。

第一财经记者采访了解到，目前一线城市楼市行情仍较低温，但受未来政策预期影响，市场已悄然出现波澜，有二手房业主不再降价“割肉”卖房，甚至有少数业主悄然调高了挂牌价。

多家机构表示，目前核心城市存在不少政策优化空间，比如优化“认房认贷”政策、降低首付比例、下调贷款利率加点数、调整普宅认定标准等，如若落地，将对市场产生较大影响。

二手房业主“闻风而动”

一向宛如平静湖水的一线楼市，最近掀起了隐隐波澜。

7月31日，上海住房城乡建设管理微信公众号发文，大力支持刚性和改善性住房需求，促进上海房地产市场平稳健康发展。在早前，北京、广州等一线城市，均公开表明要支持房地产市场平稳发展。

更重磅的是住建部日前表述，要进一步落实好降低购买首套住房首付比例和贷款利率、改善性住房换购税费减免、个人住房贷款“认房不用认贷”等政策措施，这直接引发了市场对调控松绑的预期。

政策不断吹风下，一线市场怎么样了？记者采访发现，目前业内各方在静待调控靴子落地，但二手房市场已经出现蠢蠢欲动的气息。北京西城区一位地产中介称，最近一周来，市场确实有活跃迹象，因为政策风声来咨询购房的客户变多了。

西城区另一地产中介则表示，最近市场有变化，到访和成交量有上升的趋势，部分业主有涨价行为，大多是将挂牌价调高20～30万。在他看来，目前市场处于政策窗口期，如果预期政策能落地，对开发商、业主都将有极大影响；在此之前，涨价的业主大概率难成交。

北京朝阳区亚运村一位地产中介称，业主涨价的情况仍属个例，不过有不少业主不着急降价卖了，在等政策落地再决定出售价。“现在市场还是低点，房子多，等政策，价格好谈。”

从整体成交数据看，目前北京二手房市场仍然冷清。据北京住建委官网数据统计，截至7月30日，北京二手房7月住宅网签9192套，环比上月下降20.8%，是2023年2月来的最低谷，不足2023年3月的一半，远低于北京二手房市场月度网签1.2万套的“荣枯线”。

在备受关注的深圳市场，中介平台上的二手房带看量环比稍涨，但仍处于正常区间。

深圳链家南山中心大区商圈经理郑元斌对第一财经表示，上周（7月24~7月30日），其所在片区二手房带看量环比上升了10%，成交量没有明显变化。“通常情况下，带看量上涨幅度大于30%时，才会被判断为市场有明显波动，10%的上涨幅度并不算高，而且从过往的数据来看，月末的带看量也会普遍高于其他时间段，所以10%的上涨幅度处于正常水平。”

郑元斌表示，整体来看，他负责的片区比较平稳，买家、卖家的心态受政策影响较小。上周房地产重磅政策发布之后，业主抬高挂牌价的情况几乎没有，因为对于市场较为乐观，业主降价幅度也不大。买家方面，因为南山中心区属于居住属性较强的区域，投资属性较弱，当前看房的客户大多以自主需求为主、比较理性，害怕涨价而着急定下房源的情况较少。

成交方面，深圳市房地产中介协会的数据显示，2023年第30周（7月24日~7月30日），深圳市二手房录得量为713套，环比增长4.1%，出现小幅回升。深圳市房地产中介协会表示，受双拼房政策优化及中央对于房地产给予支持的积极表态等因素影响，市场对支持性政策开始产生预期。

新房市场环比微升

政策吹风下，二手房市场稍有波澜，新房市场也出现微微回升迹象。

诸葛找房数据研究中心表示，2023年第31周，监测重点15城新建商品住宅成交量为19040套，环比上涨25.05%，同比下降30.67%。“7月进入传统的销售淡季，房企推盘热情下降，周度成交量连续三周下滑，最后一周成交量止跌回升。”

克而瑞方面也表示，2023年第31周，各能级城市成交环比均回升，一线指数环比增长17.12点至92.42，上海成交环比倍增，北京、广州环比增幅都接近2成，深圳成交有所回落。二线成交指数环比增长14.48点至48.96，三四线成交指数环比增长11.17点至78.14。

在广州，合富研究院监测的广州80个代表楼盘数据显示，过去一周（7月24日~7月30日），广州市新房成交规模环比上升四成。其中，中心区成交量回升明显；黄浦区受到近期政策利好频出带动，叠加不少项目优惠力度充足，部分旧客“趁低入市”意愿增加，主力项目的来访和成交环比上升了3~4成，高于7月的周均水平，南沙、增城、花都远郊区域的成交量则环比持平。

但整体而言，目前一线城市的楼市远称不上回暖，周度回升并未扭转月度颓势。

克而瑞数据显示，7月各能级城市迎来普降行情，一线城市预计整体成交196万平方米，环比下降28%，同比下降34%。上海成交高位回落，同环比腰斩，热度有转降趋势。北京情况与上海类似，供应主力区域集中在大兴区，刚需刚改对成交支撑动能减弱，7月整体成交不及2023年月均。

深圳新房市场也不甚乐观，开盘即打折的情况并不少。例如，7月下旬，宏发悦见倾湖、宏发悦见公园里、合正观澜汇三期、鸿荣源尚云花园开盘，四个项目开盘的折扣分别是89折、91折、86折、93折，尽管给出了较大的价格优惠，但是购房者买单并不积极，开盘去化率均不理想，合正观澜汇三期开盘去化率为40%、鸿荣源尚云去化率52%，宏发悦见公园里开盘去化率为19.5%。

不少房企人士也较为理性，还未因为政策吹风，心态发生明显逆转。

一位民营房企人士称，感觉调控及市场变化会有一个渐进的过程，不会突然发生很大变动。另一位民营房企人士也称，一线市场的变化没这么快，七八月本来也是传统市场淡季，“最近公司楼盘到访上升，我们判断是因为高温天气稍退，客户出行方便，政策不会这么快。”

多位规模前十的房企人士也表示，国家高层定调房地产以来，市场端还没感觉到明显变化，各地区楼盘的客户来访量还无较大波动，还得再观察。“现在只有资本市场亢奋，还是要看具体落地政策。”

预期转向政策空间打开

截至目前，高层定调在市场末端激起的浪花，仍未扭转市场走向，各方在等待各地新政落地。

中指研究院指数事业部总经理曹晶晶表示，当前仍执行较严格限制性政策的城市多为核心一二线城市，近日北上广深四个一线城市均已表态，大力支持和更好满足居民刚性和改善性住房需求，预计后续核心一二线城市在长期过热阶段出台的政策均有望逐步优化，房地产迎来政策底。

从不同需求来看，刚需和改善性需求均是政策关注重点，预计二线城市将优化认房认贷政策，降低居民购房成本，促进刚需和改善性需求释放。同时，对于二套房首付比例较高及贷款利率加点数较高的核心城市，或将迎来政策优化，满足居民合理住房需求。

“在全国市场持续下行的背景下，一线城市也难以独善其身，尤其是广州和深圳，市场已持续下行超过两年，北京和上海近期房地产量价也面临下行压力。一线城市调控政策仍较为严格，这些政策是在市场热度较高时出台的，亟需优化调整。”她表示。

具体而言，北上广深可优化的楼市政策包括：“认房认贷”政策，降低首付比例，下调贷款利率加点数；调整普宅认定标准或降低非普宅首付比例；优化法拍房、非住宅、离婚购房等限购政策，因区施策帮助郊区去库存；优化限售、限价政策、降低交易税费等。

今年7月，房地产中介结构乐有家调研的购房数据也显示，深圳市民最希望获得的政策支持包括降低房贷利率、降低首付比例，放开指导价、放开限售、认房不认贷。其中，降低房贷利率的呼声最高，其次为降首付比例，两者占比分别为28%、21%。

根据贝壳研究院数据，7月一线城市平均首套房贷利率4.5%，二、三四线均为3.88%，一线城市平均二套房贷利率为5.03%，显著高于二线城市的4.81%和三四线城市的4.80%。若核心一二线城市政策能及时兑现、优化调整，有助于市场筑底企稳。

也有深圳房地产中介机构从业者对记者表示，今年以来，深圳二手房成交量中最大的购房需求是结婚，而改善性需求则被卡住，如果认房不认贷，改善型需求则能释放。一房企人士称，如果“认房不认贷”政策放松，预计能释放不少改善性住房需求，对楼市影响会比较大。

易居研究院表示，一线城市供求关系已出现了重大变化，包括二手房挂牌量激增、房价位于高点的预期增强、郊区新房去库存压力增大、学区房等传统热点降温等。不过，一线城市情况复杂，有非常明显的结构差异问题，购房政策的宽松，要基于这一点做出差异化，确保房地产市场平稳健康发展。