上海浦东,南京河西,滁州城南

迈入2018年刚半月有余，南京楼市却在不断经历着冰与火的洗礼。

一方面，“南京楼市寒冬将至，万元房也卖不动了（江宁禄口某纯新盘，开盘近一个月去化约5成）”、近期开盘的位于江宁、城北、江北等板块的多家项目成交量遭遇滑铁卢，“0.5成、1成首付”优惠再现。

不仅是市场表现扑朔迷离，政策层面释放的信号也令人难以置信。去年底十九大之期间和之后还在反复强调，短期调控不松动，并加强长效调控机制的建立，一片肃杀的景象，而转眼元旦一过，各地纷纷以 “人才导向”出台松绑限购的各类政策，南京也位列其中。

所谓“春风”自然是抵御“严寒”的，所以媒体纷纷猜测，以“人才争夺战”为名突破限购“坚冰”到底有哪些隐情，其中土地财政压力成为诱发松绑楼市“限购令”春风的最集中目标。通过 “人才引入”变相松动限购，是有较大土地财政依赖度越大城市的“自救”措施，但也成为本轮房地产调控究竟是否虎头蛇尾的一个重要质疑，在长效机制建立起来之前，楼市究竟还要经历几轮 “俯卧撑”呢？

面对如此复杂的背景和局面，各方专家却多选择避而不谈。但作为普通购房者，却不能不面对如何买房的现实问题。就目前纷繁复杂的局面而言，专家们也没有更好的建议，热点区域热点楼盘抢不到，冷清区域不敢买，不冷不热的区域如何选呢？

首先必须面对一个现实，就是无论2017年的楼市调控多么严厉，商品住宅房价仍然上涨了14.4%，其中与绝大多数购房者息息相关的普通住宅上涨14.6%，这从期间在售的200多个楼盘的普通住宅年度涨幅统计来看也十分明显，见下图。

上图虽然难以反映出具体楼盘和数值，但从整体表现看，涨幅明显高于降幅，且从数量看，上涨楼盘是下降楼盘的近6倍。所以，无论是刚需还是改善的自住性需求，该买房还是买吧，等降的概率远比等涨的概率小得多。

那么，2018年的楼市到底如何？

对于2018年的房地产市场，有人整理了25份专业机构的投资策略报告。对于房价，他们的结论出奇的一致，而最近楼市调控动作频频，似乎也在印证这一点。

25家研究机构：对不起，2018年房价还得涨

近日，根据自媒体“吴晓波频道”整理的25份“房地产行业2018年投资策略”报告的显示，其中频繁出现的同义关键词是长效机制、周期、分化、龙头、租。

它们大致勾勒出了这些研究机构对于2018年整体判断，房地产市场正在迈入一个新的阶段：

在调控政策上，平稳推进的长效机制有序地推进，因城施策继续维持；

在行业竞争上，则是马太效应，企业与企业之间的差距拉大，强者越强。

而至于我们最关心的房价，不要指望太多，降不下来的。

关于2018年房价，券商机构们则一致认为，在全国范围内将有上涨，但幅度不会大。

2018年房价会涨吗？专家们这么认为：

对于房价，瑞银证券中国首席经济学家汪涛则称，他们调查发现，现在人们买房较大的原因是害怕错过房价上涨的机会，并非真正的刚需，而且大家对房价未来继续往上涨的预期空前强烈。

同样是1月9日，任志强开年首谈房价，在关于今年房价走势上任志强称，“2018年元旦之后，关于房地产的排名前列个消息是合肥取消限价。青岛也开始租房可以落户，兰州也开始调整。3月份的两会还没开呢，两会开完以后肯定有变化。我现在不能再讲房价会不会涨，但我可以说，货币一定是会贬值的。”

早前，任志强曾公开表示：“我说话非常严谨，这10年预测房价都预测对了”。每次调控，他都说还会上涨，于是果真就上涨了。他就像传说中的女巫，能穿越人间地狱和阴阳世界，看透了楼市运作规律。中国房价，还会向任志强所说的一样吗？很显然，他已经看到了某些人的底牌，摸透了这个体制机制运作的本质。

那么，2018年的南京楼市又会如何？

地价：将进一步降温

很多开发商在2017年拿到了超级地王，又是熔断，又是配建保障房，还有人才公寓，开发成本非常高。但是今年青龙山板块、江浦板块的地价，是明确降了的。18年其他板块，只要开拍，都很难超过历史地王，以降为主。降到什么程度？降到开发商能够按照限价还不至于亏太多的程度。比如青龙山精装现在卖两万四，那么地价将会在一万三左右。主城区、核心区，地价仍然处于高位，比较坚挺。但地价也不可能降太多，整体成本还是不低。

土地供应：少于预期

2017年513新政的一个重点举措就是加大土地供应：

调控细则：加大住宅用地供应。增加住宅用地供应量，加快土地供应节奏，有效增加供应规模。2017-2021年全市计划供应5150公顷，其中2017年880公顷、2018年950公顷、2019年1020公顷、2020年1100公顷、2021年1200公顷，年均计划供应量比2016年增加47.1%。

但是，18年的土地供应很难达到950公顷，将视土地出让情况灵活调整。一些土地供应非常多的板块，可能要适当收缩一下，否则顶不住。

供求量：上半年新房供应依然偏紧，下半年会逐渐加大；相比2017年，成交量预计有10-20%的增长

据统计，2017全年的商品住宅供应量728.73万方，上市住宅6.5万套左右，成交62246套（不含高淳、溧水），相当于每小时卖出7.1套新房，供应量均大幅削减，市场供不应求。

来源：中国地产网

2018年上半年库存量会保持稳定，房源供应不会有特别大的增长，一方面都是以现房销售为主，另一方面，高价地多，开发商也不愿意上市。如果南京的商品住房库存量在4万套以下，基本上还算是供应偏紧的状态。

但正常来说，2018年中期之后，大量新盘上市，将会彻底改变一房难求的情况。从市场需求来看，2018年市场需求继续放大，预计成交量会有10-20%的增长。整体上够卖，只有河西、江北等部分热点板块仍会出现供不应求的状况。

房价：两会之后，限价可能会有所松动；价格涨跌互现，以跌为主

受制于限价，南京新房连续12个月止涨，也导致出现新房、二手房价格倒挂现象，差价就这样赤裸裸摆在面前。土豪连夜买房也就能理解。

关键还是要看二手房价，在2017年底，南京的二手房价到了一个新的高度，虽然有零星降价，但以涨为主。2018年，涨跌互现，但以跌为主，尤其下半年。核心区域，有明显利好刺激的区域，房价比较坚挺，甚至还涨。但绝不会出现整体二手均价大幅降价的情况。

新房市场分化严重，限价盘越来越少，抢的人依然很多，场景与2017年类似。但一些远郊版块，基础不牢的板块，将在明年年中左右出现价格回调。

总体来说：地价的进一步降温，将直接影响房价不会有很大的涨幅，甚至有可能平稳或下降。18年下半年多个准现房将上市，供应逐步加大，将进一步限制价格的涨幅，虽限价可能打开，需求会被拉动，但因库存会持续在一个稳定水平，故不会出现火热局面，极少数热销板块除外。今年想在南京买房，还需谨慎。

那么，在全国房价继续上涨，人民币持续贬值的情况下，如何保持资产稳固或增值，改如何选择，刚需或投资客又该如何置业？

都市圈是趋势和未来，南京定位升级，全面影响周边城市

说到底，还是那句话，买房跟着政府走

多到城市规划馆看看，多关注政府发展新闻，你也能从中看出些许对你有用的信息，或许就是因为你敏锐的嗅到政府的步伐，你就因此改变你的一生。

未来，普通人也许还有最后一次机会，那就是选对城市。

南京在新一轮总体规划修编中定位为“亚太新兴门户”，这成为这座特大城市和历史文化名城的四个定位之一。

从全国少有特大城市，规模超出长三角的杭州、苏州、合肥一个等级的定位，“把南京定位为‘亚太门户城市’，是基于南京区位、交通、特色等领域的综合考量，以及在多重国家战略上承担的使命。”南京总规编制单位之一、中国城市规划院规划师闫严说，南京处于沪宁合杭甬发展带、扬子江城市群和宁宣黄生态发展带交汇点上，是长三角副中心城市。

长三角已成为高级城市群，南京之于长三角，就像美国波士顿之于纽约都市圈，城市群内都有一个“大龙头”，都以科创、交通等专项见长。因此南京的发展目标，就是对标波士顿，做“专业性门户城市”。

南京发展特大城市

势必全面都市圈化

大城市的都市圈化是趋势，正在以不可阻挡的速度快速扩散，深化。一线城市，强二线城市，基本上集中了中国绝大部分的教育资源，行政资源，高端产业和权力阶层。并且随着城市发展，这些先天优势，会越来越集中。也因此吸引大量人口流入，再次推动城市良性发展。

城市越来越好，人口越来越多，房价越来越高。当人与房都超出一个城市原本的承载能力之后，向周边城市溢出是自然而然且顺应人心的事情。

我们可以看到，珠三角、长三角、京津冀等十大城市群已经成为中国经济空间的主体支撑。绝大多数城市群经济增速（均值）高于全国水平，城市群蕴藏着巨大的发展新动能。

南京都市圈范围锁定在南京周边100公里左右，由于驱车往来只需1个多小时，故又被称为“南京一小时都市圈”。“南京都市圈”不是行政区划意义上的城市概念，而是一个被发达的交通网络紧密联系起来的城市群落。

就以我们身边可以明显看到现象来看，南京发展特大城市后，宁镇一体化，宁滁一体化，宁马一体化都相机出台。

而南京限购之后，周边城市更是四处开花，镇江、扬州、滁州全部都火了起来，一大波买房人涌入，房价水涨船高，随着而来的是各种限购限卖的政策相继出台。普通人能买的城市越来越少，时间越来越短。

作为南京都市圈核心成员之一，也是离南京最近的一个城市：滁州，占据了天时地利人和，已经在悄然升温。

滁州5月的房价为4793元/㎡，8月房价6448元/㎡，仅3个月就上涨了1655元/㎡。

目前来看，滁州市区楼盘均价多在6000-7000元/㎡，不过有很多楼盘价格已达9000+元/㎡，更有少数突破10000+元/㎡。近半年涨幅在40%左右，二手房更是到了80%，房价已经明显进入上涨通道。

与此同时，还有大量热钱涌入这个城市，碧桂园、恒大、正荣、弘阳、万达、融创等大牌开发商纷纷关注并入驻。地价继续创新高是大概率事件。

最关键的是，滁州距离南京只有15分钟高铁车程，比镇江扬州都要近。而且作为南京合肥两大重点都市圈的核心层城市，在规划政策上也迎来一系列少有的利好。

根据克尔瑞较新的研究报告，可以看出，从都市圈各板块与其相邻的上游板块较新成交均价对比来看，马鞍山的房价约是江宁滨江的43.5%，可以说处于相对低位。

 比扬州镇江离南京更近，房价却更便宜

可以看出，镇江扬州无论是新房还是二手房，价格都遥遥先进于滁州。如果你还想拿着二三十万首付去这些地方买房，可选的值得买的房子屈指可数。但是滁州的城市经济水平，以及作为合肥南京两大城市群的核心层城市的能力，表现的更加抢眼。

另外，再看这三个城市和南京的距离，以南京奥体中心出发，到镇江城区，到滁州城区，到扬州城区，各多远？打开百度地图测算了一遍，意外发现，一直以为遥远的滁州，居然离南京最近。

另外，高铁距离也是衡量城市之间紧密度的一个标准，我也同样做了对比：

江北新区领导论

“大江北时代”与滁州未来

“高级新区既是一个地区的经济发展引擎，也要对区域经济有辐射力、影响力和带动性。”2017年5月5日，在滁州市人民政府和新华报业传媒集团联合主办的“大江北时代的滁州机遇与策略”战略研讨会上，南京市委常委、南京市江北新区党工委专职副书记罗群对江北新区的未来提出了期待。

所谓“辐射力、影响力、带动性”的内涵，罗群进一步表示：在未来，江北新区不仅剑指“一座南京城”的发展体量，更将带领着一衣带水的“近邻”安徽省滁州市共同腾飞。

“就江北谈江北，大包大揽式的发展会有短板。区域发展对中国未来经济发展至关重要。从江北新区来说，就是不能割裂，要多做协同和分工。”罗群说，“大江北时代”不光是滁州的机遇大发展问题，也是江北跟滁州共同发展的问题。

江北新城赢得宁滁共识，

未来故事更加恢弘

江北新区从2015年获批为高级新区以来，一直是南京各大区域的头号网红。而在今年以来，江北新区开始有了新的外延，与江北新区全面接壤的滁州，在交通、教育、产业等方面开始与之全面对接。

在2017年3月份召开的第九届南京都市圈市长联席会议上，滁州和南京签署了《2017年度宁滁一体化合作项目协议》，进一步明确共同推进滁宁城际铁路、宁淮城际铁路、边界渡改桥和断头路衔接等十多个项目的全方位合作，将与南京市共同加速迎接“大江北”发展时代到来。

也正是在这样的背景下，“江北新城”，成为这一年的热门话题。罗群书记的“江北跟滁州共同发展”的定位，也代表着南京市和江北新区官方层面，对江北新城概念的认可。

从江北时代到大江北时代，从南京的江北新区，到宁滁两地共建、占位长三角西北翼发展高地的“江北新城”，江北的故事，将更加恢弘。

“大江北时代”不光是滁州的机遇大发展问题，也是江北跟滁州共同发展的问题。

条条大路通宁滁，

江北大城已一体

正如纬三、纬七两条过江隧道如同两张翅膀，让江北新区与南京主城融为一体，带动江北新区的飞跃，从江北新去到江北新城，首先需要的也是交通的一体。

宁滁两地的交通融合，已然实现无缝嫁接：

快速路方面：时速80公里/小时的宁滁快速通道已全线贯通，滁州段双向八车道改建工程竣工在即；

轨道交通方面：宁天城际轨道一期建成通车，连接京沪高铁滁州站与南京北站的宁滁城际，作为宁滁同城化的“1号工程”，目前滁州段前期工作基本完成，有望于2017年7月动工；

公共交通方面：扬子公交611路延伸至南京与滁州交界（安徽地界）一公里处的“宁滁换乘中心”，从此南京与滁州通过公交可以“无缝衔接”了。未来还将开通滁州至南京地铁3号线林场站、10号线南工大站客运班线。

科教文卫全覆盖，

江北新城生活区

此外，在产业上，滁州在沿江北新区边界建设了1个高级开发区和8个省级开发园区；江北新区（滁州）产业配套园合作建设正谋划推进。在公共服务共享方面，南京儿童医院滁州分院挂牌运营；南京市琅琊路小学苏滁分校投入使用。

教育卫生方面，滁州市确定江苏省人民医院、南京军区总医院、东南大学中大医院为医保定点转诊医院，滁州市中西医结合医院接入南京都市圈网上预约挂号平台，南京专家常态化来滁坐诊，年就诊人数超过10万人次，二期扩建工程即将完成。滁州市排名前列人民医院已加入南京鼓楼医院集团，计划在滁联合办医。

宁买新城，不买老城，滁州“河西”，未来已来

15年时间，河西从一片荒芜到今天的南京先进CBD；从黄土煤泥到现代新城；

十年时间，从价格洼地到价值高地，投资河西的人都赚的盆满钵满，目前在南京主城，基本买房门槛已经达到250万，总价100万的房子，可以说在南京已经绝迹，更不要说是买四房！这还是南京10年前的价格！2007年，南京城墙内房价全面破万，那时候，河西奥体万科光明城市10幢的销售均价是7405元/㎡，而现在，十年过去，万科光明城市二手房较新报价是50604元/㎡。

历史的发展，总是惊人的相似。

从2008年开始，滁州市城市建设跨入高速发展的轨道。作为滁州城市发展三大片区之一的城南新区，把滁州的城市发展演绎得酣畅淋漓。从2008年至2018年，城南新区从纸上的规划图，变成了现实的景象，形成今天的行政、商务、文化以及体育中心。政府南迁，新的行政中心已然形成；道路管网建设，如今线面互联；影视基地以及商圈的建设开放，城南人气日益爆棚……

城南新区概念性规划是在滁州城市总体规划指导下，以城南新区控制性详细规划为基础，针对新区的三维空间结构、土地利用、公共空间等进行的城市设计。城南新区作为三大片区之一，是滁州市的行政、商务、文化及体育中心，是滁州市未来发展的核心，将与老城一起承担城市发展的多种职能。京沪高速铁路也将对城南核心区起到辐射作用。核心区将主力发展行政办公、商务办公及其相关配套，再配以高品质的居住社区，是滁州城市未来发展的标志与形象。城南汇聚了十分完善的配套，滁州市体育中心、滁州市第二实验小学、安徽省滁州中学、滁州博物馆、滁州规划馆、龙蟠河公园、金鹏99广场等诸多配套设施均坐落于此。城市设计针对滁州城南新区核心区，提出以塑造高水准的都市生活空间为目标，凸显以水与绿作为核心区架构。随着市政府的搬迁，市中心的逐渐偏移，城南愈加繁荣，再加上优美的环境和齐全的配套设施，城南区会成为滁州最繁荣最适宜休养生息的地区。

城南新区，作为滁州重点发展区域，与南京河西一样，高起点、高规划，重大  利好不断兑现，发展思路与模式简直与河西如出一辙。

——选取新城，作为城市未来发展的核心区域；

——新城规划为政务、经济、文化、金融中心；

——市政府、规划馆、图书馆、体育馆、滁州市一院等政务性配套率先落地；

——对标江东中路，以中都大道为核心主轴。覆盖公路、地铁、高铁等全体系交通路网；

——品牌开发商纷纷进驻，碧桂园、恒大、正荣、弘阳、融创，合力打造高端宜居生态新城；

——引进全是最优教育资源：滁南二小、一中等，将教育作为增强区域发展的强心剂；

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如今的滁州城南，就是10年前的南京河西！滁州在各项利好加持之下，前景一片大好，是投资的正好时机！