【祥哥侃房】汊河,南京都市圈的下一轮风口?

大家好，我是搜狐焦点的祥哥【祥哥侃房】第二期主要给大家带来《汊河，南京都市圈的下一轮风口？》的探讨议题。

汊河新城是距离南京最近的都市圈板块，离江北高新开发区1.5公里、距离长江大桥只有15公里、距纬七路过江隧道18公里，距离新街口也只有25公里，地铁3号线终点站距离汊河新城仅仅10分钟的车程。

安徽省希望用5年左右的时间，将汊河新城打造成一个繁荣成熟的城市副中心，和南京全面对接。

1.为何宁滁都市圈如此火爆？

为什么宁滁都市圈突然火了？背后有什么推进的因素？祥哥认为，主要有以下几个方面原因：

① 南京主城的版图进一步扩大，都市圈的形成与繁荣是自然而成的结果。

南京的居住率非常大，资源过度集中，这样的一个发展趋势必然会导致它的城市版图在不断扩大，那么人的居住怎么解决？城市必然会外拓，因为原有的区域已经完全满足不了这样的需求。

城市之间的界限已经非常模糊，生活状态也基本一致，这种相互影响的城市格局也会触动两个城市之间的往南，也会促进人流的带动。

② 交通改善及规划利好为宁滁都市圈的火爆再添一把柴。

交通的改善，包括轨道交通，很多开发商聚集到了汊河板块。汊河利好是显而易见的，南京北站、宁滁城际、明发商业综合体，医院、学校配套等也在建设中，这些都是吸引买房人的因素。

宁滁轻轨规划建设：南京地铁S4号线（有称宁滁城际）是连接南京市和滁州市城际轻轨交通，预计2018年开建，开通后到南京北站大约2站路，10分钟左右的；

南京北站规划建设：南京北站定位与南京南站和南京站相同，并列南京三大城市枢纽中心,规划为4条地铁换乘站。预计2018年开建，目前正在拆迁中；

南京各大房企争先涌入：2015年9月9日，华夏幸福与来安县政府签署合作协议，划定了总占地180平方公里的江北水岸科技新城，也标志着来安江北水岸科技新城正式启动，自此拉开了宁滁一体化的进程。

近年来，房企陆续进驻，代表性楼盘主要有：新江北孔雀城、碧桂园城市花园、雅居乐林语城、明发北站新城、金地都会艺境等。

在以上种种利好的加持下，宁滁都市圈想要不引爆楼市都难！

2.哪些人适合买汊河楼盘？

汊河板块并不适合所有人，祥哥认为，以下三类客户，可以考虑入手宁滁都市圈-汊河新城区域的项目：

1）滁州当地人。

2）在江北上班的刚需，特别是桥北、高新区域的，南京主城买不起，转而投向紧邻江北的汊河新区。

3）投资客，这类客户占比挺大的。目前买汊河看中的排名前列点特别是这个板块的价格和未来的升值潜力。

买房需谨慎，祥哥建议以下几类人较好不要在该区域买房：

1）南京市区上班的刚需客户

汊河区域的均价目前1万左右，跟南京房价相比是便宜很多，在快节奏的大城市打拼，在汊河置业是给自己缓解了压力，但是真的有太多的不方便，如有这方面纠结的客户，个人建议可以考虑南京市区的小面积的总价低的二手房；

2）短期内要自住、安家做婚房的小夫妻

整个汊河板块由于区域规划利好，呈现的状态就是一个如火如荼的现状。但是短期内周边的生活交通配套还是跟不上的，比如南京北站2018年开建，目前正在拆迁中；短期内要自住或者做婚房的小夫妻是不适合的；

3）老人作为安享晚年的居住地

之前有网友向我咨询，他已在南京定居，居住、生活都在南京，想给老家的父母买一套房养老，由于南京的房价过高，而且还限购，就想着在南京周边给老人买一套养老，就问我买汊河是否合适？

我当时就建议网友，若直接购买汊河楼盘作为父母安享晚年的居住地，该区域医疗配套等短期内并不能满足需求，并不是较佳选择。汊河楼盘可以买来作为投资，在到南京自住的同一个小区给老人租一套，后期再慢慢置换。

3.汊河买房实际案例分析

之前就有一位南京网友去汊河看房，排名前列次去就认购了一套。

该网友告诉我：“在南京我们已经被限购了，只能在南京周边买，我觉得南京周边超过一万五投资空间就不大了，汊河房价目前一万左右，还有空间。”

也有其他网友提出：“汊河所受的直接利好是南京北站和高新区建设，南京北站建设时间是2017-2021年，也就是四年后，那个时候应该是汊河房价的高点，相信可以卖到一万五左右。”

更有投资客群体觉得：“一万左右入手，一万五抛，我觉得这个投资可以。”

从以上案例中，不难发现，汊河项目更适合于滁州当地人、项目周边的刚需客群体及大部分的投资人群。

4.汊河部分楼盘对比分析

祥哥再喂大家介绍与对比汊河部分楼盘项目：

1）距离南京最近的有哪些项目？

住宅项目—金地都会艺境

别墅项目—新江北孔雀城（1期桥头堡的位置）

2）总价较低的项目有哪些？

住宅项目—新江北孔雀城、明发北站新城

公寓项目—景华幸福公馆

3）户型较大的是哪个项目？

住宅项目：雅居乐林语城

别墅项目:新江北孔雀城（1期桥头堡位置）

4）哪些项目有小户型？

住宅项目:新江北孔雀城、明发北站新城、金地都会艺境

公寓项目：景华幸福公馆

5）哪些项目精准修交付？

住宅项目：新江北孔雀城

6）哪些项目可以直接认购？

住宅项目：雅居乐林语城、明发北站新城

别墅项目：新江北孔雀城（1期桥头堡位置）

公寓项目：景华幸福公馆

7）近期要加推的项目？

住宅项目：新江北孔雀城、金地都会艺境、香江黄金时代

最后，祥哥给大家一个关于滁州买房政策的小提示：首套房首付比例不低于20%、二套房不低于40%、三套房不低于60%；价格备案6个月内不得调整，对已公告地块限定土地销售均价5000-5500元/㎡。

各位网友可以加祥哥微信（微信号：w17705149668）进行咨询了解，或可直接拨打祥哥的电话17705149668进行一对一的服务。