楼市调控并非儿戏,房价回调大势所趋!地产商降价大战会开启吗?

奇哥说过，当国家喊出“房住不炒”、“遏制房价上涨”的时候，就意味着对房地产的变革已经彻底开启。而从一年多的经历来看，这次的房地产调控怎么看都不像是儿戏。越来越多的媒体、专家、学者、大佬开始纷纷悲观起来，房地产大局已定，房价开始回调的信号愈加强烈。

昨天知名房产自媒体樱桃大房子更是语出惊人，他说“网红城市的楼市都凉凉了，都等着跌吧！”。文中着重提到了前不久非常火热的西安、杭州、合肥、昆明、贵州及重庆，观点也非常明确，这些热门城市在一轮利好之后，毫无悬念地迎来了调控重锤落下，加上需求都已经耗尽，未来只有下跌或震荡的结局，这充分证明了本轮楼市调控的巨大威力。

她更一针见血地指出“几个网红城市都凉凉了，说明没有谁可以例外，涨完了自然就得调整了，先涨先跌，后涨后跌，不是不跌，只是时候未到。”言辞之中流露出了对未来房地产市场满满的悲观情绪。

相较于言辞犀利的自媒体人，地产专家们的观点就温和多了，但这也毫不影响他们“看空”楼市。对于已经进入下半场的中国房地产市场，近日独立经济学家马光远提出了重磅新论——中国房地产正在发生巨变：房地产灵魂变了，国家对房地产政策从过去的经济政策回归到民生和社会政策。

这其实和奇哥一直所说的楼市调控“重民生抑炒作”不谋而合，当宏观调控政策更倾向于解决民生住房问题的时候，我们完全有理由相信房地产的变革已经开启。国家既然做出这种调整，就向我们显露了调控楼市的决心和态度，楼市回归平稳健康，房地产回归居住属性，指日可待。

除此之外马光远更一针见血地指出，地产行业的价值链变了，靠规模取胜的年代已经过去，未来是靠高品质取胜。这一点奇哥也非常认同，我早就说过，传统的三板斧开发模式已经走不通了，随着消费不断升级，大家买房的需求也在不断升级，未来企业间拼的一定是“谁更会造好房子”。

事实上这一点从近期几大龙头企业的战略调整也可见一斑：首先，一直拼命狂奔的碧桂园在一系列事故后，不仅叫停了“全覆盖”战略，也明确要“慢下来”，未来碧桂园的发展中心是追求更高的利润，而不是规模；其次，万科似乎已经先进一步，在王石时代就不以销售额为较高标准，如今郁亮时代更是提出要做人们“美好生活的场景师”，公开宣布要撕掉“房地产”这个标签，“十年后万科一定不只是房地产公司”可见其转型的迫切；恒大就更不必说了，从去年开始公司就在积极降负债，88折优惠降价促销早就成了疯狂甩货的标配，一年来恒大净负债率极速下跌超三成，由“负债王”摇身一变成了“利润王”。

很多人说，地产企业降负债是再正常不过的常规操作。但奇哥并不这么认为，这背后的主要功劳还要归于本轮坚持不懈的房地产调控，倘若没有这一年多的楼市调控，没有房地产去杠杆，中央对金融的严密管控，奇哥相信很多企业的负债率都已经奔着200%去了。

其实房地产调控这一年多来，我们也能很清晰地看到了地产商的内心活动：他们从一开始的不屑一顾，抱有侥幸心理，多数企业“捂盘惜售”豪赌调控最多持续一年，到资金吃紧力不从心，苦苦支撑，一直到最后的认清现实，乖乖申领预售证按备案价销售。这一切都说明房地产调控在持续见效，这次调控绝非儿戏。重压之下以资金见长的地产商们不得不意识到风险在集聚，危机在来临，再不做出改变就只剩死路一条了。

那么问题来了，在认真且持续不松的房地产调控环境下，未来地产商们的降价大战会开启吗？

随着去杠杆的深入，资金面不断紧缩，信用违约黑天鹅持续蔓延，专家预言未来1-2年将有成千上万的企业抵挡不住冲击。

而越来越多的事实证明，在与地方政府的博弈中，房地产企业已经主动认输了，毕竟企业这个“小胳膊”是拧不过地方政府这个“大腿”的。

奇哥一直觉得当地产商们开始按部就班地卖房的时候，房价下跌趋势就已经形成了。过去是政府不让降，企业不敢降，而今行业龙头房企恒大主动降价卖房似乎开启了一场无硝烟的降价大战，紧张气氛不言而喻。

著名经济学家魏杰说，部分房企今年会很难熬。尤其是下半年，他们将面临很痛苦的境况，由于债务体量庞大，违约潮也将陆续出现。为了求生，这些房地产企业不排除会做出降价回笼资金的举动。

无独有偶，旭辉总裁林峰曾在年中会议中说，我一直都劝身边的朋友，别再捂着项目不肯卖了，现在最重要的是要活下去，资金危机越往后就越严峻，趁着能出货的时候抓紧把钱攥在手里才是明智的。这话是地产商自己说的，可以说一针见血，而且看得非常清楚。

不仅如此，奇哥此前接触的一些地产商都有相同的思维，他们都毫不掩饰这轮房地产调控的巨大威力，也都表现出了紧张情绪，年初的时候多半还在苦苦支撑，但是到了第三第四季度，这种形势大概率会发生逆转，毕竟届时偿债期来临，那是回笼资金最后的机会。

任何行业打价格战都对己不利，相信这些在地产圈摸爬滚打多年的老江湖不会不懂，因此地产商之间的价格大战大概率不会开打。但是可以断言的是，到了第四季度也就是黄金周之后，选择以促销的方式变相降价的企业会逐渐增多，因为除了偿债压力之外，还有年度销售业绩考核和企业综合实力评估等多重考验。如万科、融创、绿地、华夏幸福、绿城、泰禾的前八月年度目标完成度都没有达到60% ，剩下的四个月要加倍努力。

来源：房天下