调控房价,该拨乱反正了

[摘要] 过去十几个月，热点城市房价变动之所以能控制在-0.5%～0.5%之间，政府的工具就是三招：“预售管制、网签管制、高低搭配”。什么意思呢？房价太高的项目不批预售，批预售了也不网签，网签的时候高价项目和低价项目搭配进系统。这样，不管是整体房价水平，还是涨幅，都完全控制在政府手里了。问题来了，既然房价控制

承认高价盘的存在，又要控制价格，数据失真也就在情理之中了。

自打2016年9月底启动本轮调控以来，各地方及研究机构就不再被允许发布房价数据了。近期，广州官方数据平台阳光家缘，甚至连新房成交金额和面积都不发布了，理由是担心媒体随意解读。于是，国家统计局70城房价指数，也就成了观察楼市冷暖的少有正规“窗口”了。本月17日，国家统计局提前一天发布6月房价指数，时间点有点儿诡异，但更诡异的是数据本身。6月份，大部分热点城市的房价都出现了“跳涨”，跳出了过去一年的上涨天花板。

2016年10月以来，对钦定的16个热点城市，官方画了一条不能逾越的红线，指数涨幅超过0.5%就要被问责。于是，我们看到，2016年10月以来的十几个月，16个城市房价环比涨幅，清一色在-0.5%～0.5%之间。但是到了6月份，这些城市多数出现跳涨，如济南（楼盘）、福州（楼盘）、广州、成都、武汉（楼盘）和郑州（楼盘），6月新房价格分别上涨3.6%、2.2%、1.9%、1.6%、1.2%和1.8%。事实上，热点城市房价5月份就明显反弹了，如广州（1.8%）、成都（2.1%）、武汉（1.1%）和郑州（1.6%）等。

过去十几个月，热点城市房价变动之所以能控制在-0.5%～0.5%之间，政府的工具就是三招：“预售管制、网签管制、高低搭配”。什么意思呢？房价太高的项目不批预售，批预售了也不网签，网签的时候高价项目和低价项目搭配进系统。这样，不管是整体房价水平，还是涨幅，都完全控制在政府手里了。问题来了，既然房价控制的不错，也能引导市场预期，缘何允许房价“跳涨”呢？事实上，房价跳涨，并非近期实际成交价格大幅反弹了，而是高价盘入市了。

有两种情况，一是前期已成交但未网签的高价盘，现在被允许进入网签系统了；二是前期未获得预售证的高价盘，现在获得预售证并实现销售和网签。因此，就表现为房价大幅上涨，甚至是“跳涨”。纳闷了，难道政府放弃限价？难道不担心房价暴涨，前期用心良苦的努力毁于一旦？难道不担心投机炒作卷土重来，让“房住不炒”的顶层设计蒙阴？非不想，而非能也。“一刀切”地限价，不管不顾2016～2017年是少有的地王年，不管不顾楼市高温要缓慢消退的规律。

其结果是，既要承认高价盘的存在，又要控制价格，数据失真也就在情理之中了。大家的亲身感受是，不仅房价数据是失真的，成交量也是失真的。表象看，房价是稳定的、成交量在下滑，但实际情况却是，各地抢房不断、房价明显上涨。这样，管理层怎么判断形势？怎么调控市场呢？更重要的是，地价并未下跌，仅溢价率下行了。今年上半年，300城土地出让金同比增长27%，再创历史新高，但溢价率（20%）下降16个百分点。源头的地价不跌，房价怎么跌呢？

逆规律行事，时间久了就搞不下去了。按揭利率已连续18个月上行，6月份的首套房利率、二套房利率环比分别上涨0.71%和0.1%，相当于基准利率的1.15倍、1.23倍。大量新房成交但无法网签，按揭贷款办不下来，拖得越久承受的贷款利率越高。不是购房者受损，就是银行受损，政策制定者还得到处维稳。更要命的是，如此限价，或许是搬起石头砸自己的脚。终端限价，高价盘限证、限签，成交量自然上不来，管理层一再强调的增加供给的问题始终无解。

另外，终端限价叠加成交冻结，销售款回不来，而地价还在上涨、融资越来越紧，开发商拿地意愿自然降低，高价地无人问津，就连非常激进的碧桂园，都传言拿地降速了。进入7月，包括上海（楼盘）、合肥（楼盘）、天津（楼盘）、杭州（楼盘）、成都等城市，均出现多宗土地流拍或担心流拍而主动撤回。现在，国家严控地方债务，PPP、棚改、国企平台纷纷被清理。合规的融资渠道中，土地来钱较快。

土地财政依赖度高的，连续数月未出高价地的，自然承受不了要跳出来。于是，南京（楼盘）就松绑了土地调控。看来，靠做数据压房价，不仅房价压不住，还会牵扯出一堆问题。拨乱反正，成交未网签的赶快进系统。历史遗留问题解决了，然后重起炉灶，再思考下一步该怎么调控吧。